澳门业对房地产业影响效应的实证分析〡港澳研究 · 独家首发
2023-05-10 14:56:27本文发表于《港澳研究》2016年第3期，感谢作者赐稿。编辑部投稿邮箱：hkmjournal@126.com。
业与房地产业、金融业和加工制造业是澳门经济体系的传统四大支柱行业，多年来对澳门经济体的贡献超过GDP的70%。业作为澳门传统支柱产业之一，是澳门经济发展的重要战略平台，给澳门经济发展带来了深远的影响，有关统计数据显示，2010年、2011年业分别吸纳就业人口6.28万人和7.01万人，占总就业人口的21.4%、19.7%，以生产法计算的澳门本地生产总值中，2010年、2011年业分别创造了41.4%、44.7%的GDP，业对澳门经济的带动作用显而易见，从而对澳门房地产业发展产生明显的影响效应。澳门房地产业与世界各地房地产业的功能一样，既是经济的先导性产业，也是经济的基础性产业，在经济运行中的产业效能明显，尤其是澳门回归之后，伴随赌权开放，业的繁荣促使澳门经济迅速发展，同时也带动了澳门房地产业潜能的不断释放，2010年、2011年房地产业分别吸纳就业人口5.62万人和5.46万人，占总就业人口的17.2% 、17.1%，分别创造了18.7%、16.9%的GDP。 然而进入2014年，澳门毛收入为3 515亿澳门元，较2013年下降了2.6%；2015年，澳门毛收入为2 308.4亿澳门元，较2014年下跌了34.3%。与此同时，澳门房地产业受业下降的影响，2015年4月楼价为103 128澳门元/平方米，至2015年9月，楼价下降到83 595澳门元/平方米，澳门楼价半年暴跌20%以上。由于澳门房地产业基本依附于业的发展，进一步研究澳门业对房地产业的影响，对于提升澳门业与房地产业的产业竞争力，促进澳门产业结构升级和多元化发展，推进澳门产业协调及经济可持续发展均具有不可忽视的现实意义。
1 澳门业与房地产业的特征与发展现状
（一）业的一般产业特征
业是以活动为支撑的产业。其产业特征是：（1）业具有很强的政府主导性。不同于其他产业，业需要严格按照政府的允许、命令和禁止等要求进行经营。首先，一个地区业的发展趋势及业的发展规模，不仅与文化因素等条件紧密相关，更主要受制于地方政府的产业政策和法规；其次，。（2）业的市场结构属于寡头垄断。由于业的政府主导性，市场由少数几家营运商垄断，一个经营商的行为便会影响对手的行为，从而影响整个市场。市场的寡头垄断结构使市场存在明显的进入障碍，最基本的原因是业存在明显的规模经济性。（3）业重在服务质量的竞争。市场的需求分析不同于常规的经济学价格需求分析，产品的需求者的风险偏好多元化加之行为奇特的心理特征等原因都会造成产品不同于一般商品，具有一定的特殊性，在行业中，质量竞争和赌客心理选择很重要。业的发展与开放地区的经济发展状况密切关联。一般来说，经济比较发达的地区，提供的设施和服务较为齐全，其业相对比较发达。（4）业对当地经济的带动作用大。一般来说，经营业的城市的自然资源不丰富，人口和土地面积较少，业的目标客户多数为非本地居民，大量涌入当地的游客或赌客为当地众多行业如酒店业等提供大量的需求，极大地带动了当地经济的发展。
（二）房地产业的一般产业特征
房地产业是综合性产业，集房地产开发、建设管理、销售、维护服务等多种经济活动为一体。房地产业的产业特征是：（1）与政府关系密切。房地产业每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系，房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程竣工的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。（2）区域性较强。房地产业与区域经济发展程度相关联，呈现出地域分布不均衡性特征。（3）先导性和带动性。房地产业的产业链条长，房地产业从获批土地，到建筑设计、以及房产销售等，涉及的各环节都有关联产业，房地产业的发展对其他相关产业的发展具有带动性。（4）受土地、资金的高度制约。首先，基于土地的稀缺性和不可再生性，土地作为房地产的要素之一，对房地产发展至关重要；其次，资金是制约房地产企业发展的重要因素。众所周知，银行贷款是房地产开发企业的主要资金来源。
（三）澳门业与房地产业的发展现状
1.澳门业的发展现状
回归初期，澳门业因为独家经营，娱乐场有11间，赌台仅300张。赌权开放后，赌牌由一变六，娱乐场增加至35间。赌台数量不断增长，2011年突破5 000张，收入快速增长。统计数据显示，1999年，澳门收入仅140亿澳门元，2013年收入3 619亿澳门元，2013年比1999年增长约25倍，与2003年相比，累计涨幅达11倍。2013年底，税收占特区政府税收收入的91.7%，占公共财政收入的85.9%。2014年开始，澳门业收入开始下降，这是澳门自2002年开放赌业以来，首次出现全年收入下跌的情况，进入2015年，澳门业呈大幅度下降态势，业收入跌势不减，阶段性跌幅超过3成。
2.澳门房地产业的发展现状
在回归祖国的最初五年里，澳门房地产市场持续低迷。随后受赌权开放和澳门经济繁荣的影响，澳门房地产业也迅速发展起来。CEPA签订后，内地和港澳之间的经贸关系更为紧密，内地因素的加入对澳门房地产业发挥着重要的影响。2003年，按单位实用面积统计的澳门住宅平均价格约6 000澳门元/平方米，2007年，澳门的房价为20 729澳门元/平方米，2008年23 316澳门元/平方米， 2011年41 433澳门元/平方米，2012年57 362澳门元/平方米，2013年81 811澳门元/平方米。与2003年相比，按照2014年9月83 595澳门元/平方米的均价计算，累计涨幅近14倍。2015年4月，澳门房地产价格开始下跌，呈现出大幅度下降的态势，至2015年年底跌幅已接近3成。
2 理论思考
（一）理论基础
澳门业影响房地产业的理论基础是产业关联理论。产业关联理论的实质，在直接的意义上，是经济活动过程中各产业之间的技术经济联系，依据各产业间不同的维系关系，可将产业间的关联方式大体分为前向关联关系、后向关联关系和侧向关联关系。同时，在各个产业之间，某产业在运作过程中的任意变化，都将通过产业间的关联关系而对其他产业发生波及作用，业与房地产业分别作为一个独立的产业，处在整个产业体系中，同样具有产业的共同特征。从理论上看，两个产业之间存在双向的产业关联，且主要表现为一个产业的发展对另一个产业发展的影响及带动效应。
（二）文献回顾
目前，国内外理论界对业影响房地产业的研究，主要集中在澳门业对澳门经济体的单向带动作用研究方面。郭小冬运用灰色关联度、VAR模型分析了业发展对澳门整体经济发展的影响。针对澳门经济发展的资源条件特点和澳门产业结构中业一枝独秀的特殊地位，得出的基本结论是澳门业的产业集中度高，产业关联度低，对相关产业的带动作用小；业发展对经济增长的带动作用较大，但对就业、社会固定资产投资、海外资源的带动作用较小；业发展与经济增长率、就业率、固定资产投资增长率之间存在双向而非单向的因果关系；产业风险性大等决定了澳门特区政府应该采取相应的产业政策促使其产业结构适度多元化。Ying. J. K. 和 Wah. C. L. 就业的发展对澳门制造业和服务业的产出、就业和工资、价格水平的影响做了理论分析。通过构建一个小型的开放经济体模型得出澳门业的发展导致高产出和就业，但业的繁荣对工资的影响是负面的，同时对服务业和制造业的产出是不明确的。Ying. J. K. 和 Wah. C. L. 随后在理论研究的基础上运用误差修正模型进行了实证分析，实证结果与理论分析结果一致。袁持平等对澳门业与其他产业进行了相关性分析，在描述澳门经济体的产业结构现状的基础上，运用协整分析从不同角度确定业一业独大的地位，明确了澳门产业结构调整的必要性。吴玲玲指出澳门业对房地产市场的供求结构产生了重大影响；业带动居民收入的上升拉高了房地产市场的本地需求，经济前景的明朗也增大了澳门房地产市场的海外投资和投机需求；并通过实证分析，运用相关性研究方法得出实证结论：澳门业和住宅房地产、商业房地产及办公室房地产销售量之间都存在显著正相关关系，对住宅房地产的影响比其他两类房地产明显；业收益和各类房地产单位售价间也存在显著正相关关系，且依然是住宅房地产单位售价受业的影响大。现有的理论文献，无论是国内还是国外，主要是从业与经济发展两者关联的角度进行研究，还没有单独对澳门业影响房地产业研究的学术成果。
理论界关于产业关联的研究方法，20世纪30年代俄裔美籍经济学家里昂惕夫首创了借助投入产出表对产业之间在生产、分配和交换上发生的联系进行分析，为认识产业系统中各产业部门的比例关系及其特征，进而为经济预测、经济计划和产业政策服务。由于产业系统是由各种产业组成的结构复杂、规模巨大的系统，其系统内部各产业之间存在着技术、经济、自然、社会等多方面、多层次的联系和影响，所以在进行产业关联分析时，研究制定科学实用的数学模型，受到越来越多的关注和重视。19世纪70年代以来，不少学者从不同的研究领域，运用各种分析方法和手段，如将最优化理论、经济计量理论、动态控制理论运用于产业关联分析，提出了动态模型、优化模型及经济效益计算模型等，从理论上观察，这些研究方法对于本文的分析均有重要的指导意义，本文的分析采用的是向量自回归模型。
（三）业对房地产业影响效应的路径
1．业发展影响房地产业的需求
其一，业自身的发展需要房地产业作为物质载体进行支持与配套，从而对作为国民经济基础产业的房地产业产生需求。业寡头垄断的市场结构决定了业的规模经济性，业经营商为巩固其地位并不断提升竞争力，势必设法扩大赌场规模，提高市场占有份额，而业场所设施的兴建及扩建需要房地产业作为物质载体，从而对房地产业产生需求，一般而言，在场所集中的区域，房地产业发展前景看好。其二，业的目标客户大多为异地游客，他们在逗留期间的饮食、居住等生活感受、消费评价是对服务质量评价的重要指标，为提高服务质量和竞争力，业在进行自身建设时也需要做好配套酒店业、饮食业等的建设工作，这些也会带动房地产业发展需求，促进房地产业发展。同时，业的繁荣会促进地区经济发展，地区经济发展会拉动房地产业的投资需求。居民收入的上升，人口的增长等会增加房地产的本地需求，同时，当地经济前景的良好预期也会吸引外地投资者，对房地产的投资和投机需求会不断增加。
2．业发展影响房地产业的供给
首先，业通过乘数效应影响房地产业的供给。乘数效应是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度，在产业经济发展中，是指通过产业关联和区域关联对其他产业产生示范、组织、带动作用，通过循环和因果积累这种作用不断强化、扩大影响。业对房地产业是一种联动能力强、关联程度高的产业，在其发展过程中体现了强大的乘数效应，业通过乘数效应对房地产业的供给产生影响。其次，业通过其虚拟性使业对房地产业的供给产生影响。业的虚拟性表现在两个方面：（1）产品及其价格的虚拟性。业作为一个产业提供给消费者的“产品”不是有形的实物，而是一种无形的权利——投注权，其价格受很多心理因素影响。（2）活动的虚拟性。活动以钱生钱，是一种虚拟的循环运动，其本身并不能创造财富，只是对已经创造出来的财富进行再分配。业的虚拟性特征导致社会财富的表面繁荣，带动地方经济发展和政府税收的增加，总体经济的良好发展前景会加快当地资金流通，导致银行贷款等金融政策会相对宽松，加强了业对房地产业实体部分的影响，从而刺激房地产业的供给。
3 实证分析
（一）模型设定与数据来源
1.模型设定
为了科学分析澳门业对房地产业影响的总体效应，本文采用向量自回归（VAR）模型的实证研究方法。VAR模型是相互联系的时间序列变量系统的有效预测模型。VAR模型用来估计联合内生变量的动态关系，基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型。为分析澳门业与房地产业的相互带动能力，本文建立业、房地产业之间的双变量VAR模型（假设最大滞后阶数为k）如下：
其中GIt、EIt 是澳门业和房地产业按生产法计算的产业增加值总额，由于数据的自然对数变换不改变原有的序列性质，并能使其趋势线性化，消除时间序列中存在的异方差现象，故对GIt、EIt 取对数后再差分（记作DLNGIt、DLNEIt）以增强线性化趋势、消除异方差，同时便于考察变量的敏感性，其经济意义是澳门业和房地产业增加值总额弹性的变化量。DLNGIt-i、DLNEIt-i 是两产业变量的滞后项。鉴于澳门经济体很小，入境人数对澳门产业和经济发展有重要影响，故在模型中加入DLNPNt 变量，其中PNt 是澳门入境人数，同样为消除异方差性对其做了对数变换。D1 是时间虚拟变量：
1998年及2008年分别爆发了东南亚金融危机和全球金融危机，D1 的引入是为考察突发性经济因素对澳门产业的影响，同时提高模型拟合度。
2.数据来源
在澳门的统计中，一般都将房地产与建筑业视作一个行业，统一归为“建筑地产业”。 在本文的理论观察与数据分析中，将“建筑地产业”视为澳门房地产业的行业组成与统计依据。以澳门1996-2013年度数据为样本进行分析，原始数据如表1所示。
（二）实证分析过程及结论
首先，对模型变量进行ADF平稳性检验，得到如下结果（见表2）：
其次，检验显示三变量都是平稳序列，因此，可用Eviews进行VAR模型分析，结果如表3所示：
最后，对VAR模型的滞后结构稳定性进行检验，如果VAR模型所有根模都在单位圆内，即根模的倒数都小于1，则该模型是稳定的，VAR结果是可用的。检验结果如表4所示：
显然，VAR模型稳定，模型可用。结合表3，VAR模型的回归结果中，大部分滞后回归变量系数的T统计值在10%水平上是显著的，且VAR方程拟合程度也较好，这说明模型总体可行，可根据表3中VAR实证结果对业与房地产业的双向关联总体效应进行分析。（1）业滞后项 DLNGI(-1)在第二个方程（房地产业产值作为因变量，反映业对房地产业的带动作用）中的滞后系数是0.4232（在5%水平上显著），即业增加值总额每变化1%会引起房地产业增加值总额0.4232%的百分比的变化，其对房地产业经济的解释力度接近房地产业本身滞后项 DLNEI(-1)（为0.5909），这表明，正如理论路径所言，澳门业通过直接带动作用和间接带动作用拉动了澳门房地产业的发展，业作为澳门的龙头产业，其赌场等商业地产的投资拉动、经济增长带来居民的消费力增强等直接或间接地拉动了房地产业的发展，可以说房地产业是经济的直接受益者，业对房地产业的带动关联效应强大；（2）在第一个方程（业产值作为因变量，反映房地产业对业的带动作用）中房地产业滞后项 DLNEI(-1)的滞后系数是0.1686（不显著），首先，滞后系数小于0.4232，表明澳门业对房地产业的带动关联效应大于澳门房地产业对业的带动关联效应；其次，DLNPN 的系数较大为0.6973远大于0.1686，说明约束业发展的内生要素（入境人数等）对业产值的影响力要大于房地产业等其他产业对业的带动效应；最后，滞后系数的不显著性表明理论上所存在的澳门房地产业对业的带动效应在澳门经济体中还没有被激发出来，目前澳门房地产业对业发展的带动效应不明显；（3）虚拟变量在两个方程中都是显著的，表明突发经济因素对澳门产业发展是有影响的；DLNPN 在第二个方程中系数很小且并不显著，表明入境人数对房地产业发展影响很小并且在现阶段也没有表现出来。
（三）Granger因果检验
Granger因果检验主要是用来检验内生变量是否可以作为外生变量对待。在运用VAR模型研究后，为进一步分析澳门业对房地产业的影响，我们再进行Granger因果关系检验，检验结果如表5所示：
由Granger因果检验结果可知，澳门业与房地产业增加值总额间存在单向而非双向的因果关系，业是引起房地产业增加值总额变化的Granger原因，而房地产业却不是引起业经济总额变化的Granger原因。
4 政策建议
通过上文分析，得出以下基本结论：澳门业和房地产业关系密切，产业关联度高；澳门业与房地产业之间是一种单向而非双向的产业带动关联关系，澳门业对房地产业有强而显著的带动效应，但房地产业对业的带动效应很微弱且不显著。基于这些研究结论，为加强澳门业和房地产业的发展，应采取如下政策措施：
（一）适度发展澳门业
1.控制业的发展规模
根据实证分析结论，业对房地产业具有正向带动的作用，只要业居于经济的统领地位，这种带动功能显然会一直持续下去，同时，业对房地产业的带动功能也会产生对业、房地产业之外其他产业发展的负向效应。作为澳门传统支柱产业的主体，澳门业过度发展导致社会资源向业聚集，挤压其他产业的正常发展。目前，业收入占拉斯维加斯经济收入的42%。笔者认为，未来澳门的业收入比重可下降到40%左右。
2.推动业发展的多元化
基于本文的实证研究，业对房地产业具有很强的带动效应，因此，根据澳门产业多元化的战略方向，在澳门产业结构多元化的进程中，要保持业适度发展，充分发挥业在拓展澳门经济多元化中的带动效应和驱动作用。可以借鉴拉斯维加斯的经验，围绕业，大力发展旅游观光、饮食购物、高等教育、文化消费、会议展览等现代服务产业。
3.拓展澳门业的国际化客源
澳门独特的文化旅游资源具有吸引国际游客的潜在优势，但澳门业客源结构近年来没有显示出国际化的特征，内地是澳门的主要客源市场。2014年，内地访澳游客达2100万人次，占澳门入境游客总人次的67% ，2015年1季度，内地游客旅游消费为108.1亿澳门元，占入境旅游总消费的80.91%。因此，拓展澳门业的国际化客源是澳门业适度发展的重要内容。
（二）引导发展澳门房地产业
1. 引导澳门房地产业发展的合理预期
澳门赌权开放以来，大量外资不断涌入，豪华赌场及设施拔地而起，澳门房价拉开了狂飙的序幕。房地产业的持续上扬带动了社会物价的整体上涨。2011年澳门的通胀率突破6%，进入国际认可的通胀高位线，2013年澳门的通胀率也在5.5%的水平。当前，在澳门业持续下滑的背景下，房地产业未来发展必将受到重大影响，呈现房价下跌的局面。为了避免澳门房地产业不规范起伏对经济的伤害，应实施有针对性的引导政策，引导澳门房地产业发展的合理预期。
2.加强房地产业对澳门经济多元化的支撑作用
房地产业作为基础和先导产业，理应发挥其在澳门经济体中的带动效应，但目前澳门房地产业还没有对澳门其他产业发挥足够的影响效应，其作为经济的基础和先导产业本应发挥的促进作用，在澳门经济中基本没有体现，有待于进一步的政策刺激和引导。加强房地产业对业的支撑作用，实现对整个澳门经济发展的推动。加强澳门房地产业发展的住房保障功能，引导发展房地产业，培育和开发新的产业链，进而促进澳门经济多元化发展。
3. 加强澳门房地产业与内地的合作
：，深化同祖国内地特别是广东省和泛珠三角地区的合作。在区域合作中拓宽澳门发展空间，增强澳门发展动力，努力实现与内地共同发展、共同进步。”澳门房地产业与内地的深度合作，是澳门经济多元化发展的客观要求。
（三）协调发展澳门业和房地产业
1. 科学制定澳门业和房地产业的发展规划
实证表明，澳门业和房地产业具有高度相关性，澳门特区政府应高度重视业和房地产业的发展，制定合理的产业关联政策进行引导，协调好业和房地产业的发展步伐，最大限度地发挥两个产业在澳门发展中的经济功能。
2.促使澳门房地产业依托业发展转型
澳门房地产业作为业发展的物质载体，可以借鉴马来西亚云顶、美国拉斯维加斯等的发展模式，即房地产业可以以业为产业特色和依托，拓展高端房地产业，打造集商住、酒店、娱乐为一体的综合旅游休闲项目，发挥房地产业对业多元化拓展的服务性功能。
3.发挥澳门业对房地产业保障性功能的支撑
与大多数经济高速发展的城市一样，澳门空间狭小，不得不面对人口激增与基础设施、公共服务资源供给特别是住房保障之间的矛盾。澳门资源有限，业的发展吸收了大部分的土地资源，导致澳门房地产业的住房保障功能受到压制。因此，以业收益增强房地产业的社会保障功能，是协调发展澳门业和房地产业的重要选择。
（作者简介：陈章喜，暨南大学特区港澳经济研究所教授，暨南大学经纬粤港澳经济研究中心、广东产业发展与粤港澳台区域合作研究中心研究员）
编辑：墨白 ∕ 校对：半夏
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