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签订商品房买卖合同注意项目

2023-05-10 14:56:27

签订商品房买卖合同注意项目

一. 签约前的审查

(1)《商品房预售许可证》或者竣工验收合格证明(或者开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于房产的内容和范围,包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息,应与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等相符。

(2)房地产开发企业的营业执照、委托销售的代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或者委托销售证明应当真实有效。

二. 签约时买受人的知情权和开发商的义务

(1)房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时,应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或者测算资料进行公示,供购房者查阅。公示的资料包括:

1)房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供);

2)建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。

(2)签署商品房预售合同时,购房人要求查阅面积计算表或者测算表的,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;

(3)签订房屋交接书或者签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》。

特别提示:前述计算表和测算表中的《房屋公用部位建筑面积说明》必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。

三. 商品房买卖合同的基本内容

商品房买卖可采用上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或者预售合同的示范文本,合同内容主要包括:

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房销售依据;

(3)商品房基本情况;

(4)计价方式与价款;

(5)面积确认与面积差异处理;

(6)付款方式与期限;

(7)逾期付款的违约责任;

(8)交付期限;

(9)逾期交房的违约责任;

(10)规划、设计变更的约定;

(11)交接的条件;

(12)关于产权登记的约定;

(13)出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;

(14)保修责任;

(15)房屋用途;

(16)双方约定的其他事项;

(17)解决争议的方法。

特别提示:商品房买卖也可自拟合同文本;在自拟合同订立前,应当将合同文本报工商行政管理部门备案。

四. 面积差异的处理

按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或者约定不明确的,按以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。

(3)买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

五. 套内建筑面积与分摊的共有面积

商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人依法对其享有权利,承担责任。

按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差,是指除房屋建筑设计变更外的其他原因引起的误差。面积误差比计算公式如下:

面积误差比= (产权登记面积-预测面积)/ 合同约定面积 *100%

商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时,按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理:

1、共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

(1)预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差,其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%),预售合同约定的转让总价格不变。

(2)实测面积大于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%的,购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积,面积误差比超出0.8%的,房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。

2、套内建筑面积增减的处理办法

(1)套内建筑面积按“按实结算”的原则处理,房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商,通过预售合同约定具体的处理办法。

(2)凡合同没有约定处理办法的,实测面积大于预售合同约定面积的,购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的,房地产开发企业应退还多收的房价款。

3、商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致,但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时,仍按上述办法处理。

4、预售合同载明房屋建筑面积,但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积,交房时房屋建筑面积增加的,购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的,房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的,从其约定。

六. 规划、设计变更的处理

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

七. 预购商品房的转让

预售合同登记备案后,预购人需转让预售的商品房的,应当按照下列方法办理:

(1)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同;

(2)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。

预售的商品房转让时,预售合同载明的权利、义务随之转移。

预售商品房转让,原预售合同采用示范文本的,双方应协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》,并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。

八. 房屋建设工程转让与预售合同的处理

房屋建设工程转让前已经进行商品房预售的,房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。

商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的,应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。

九. 土地使用权转让

房屋销售时,房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时转让。房屋分层、分套转让时,该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割;买受人按照分层、分套房屋的建筑面积,取得相应比例的土地使用权。

十. 出卖人过错责任

有以下五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可请求返还购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(1)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(3)故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者所售房系系拆迁补偿安置房屋的事实;

(4)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(5)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。



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