据中国社科院财经战略研究院日前发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示,2015年商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入结构性过剩时代,内部结构失衡,一线城市供求矛盾突出与三四线城市供过于求并存。
在此背景下,近日,浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华就2016年房地产行业走势进行了分析。他指出,2016年房地产的发展有三大趋势:政策温暖、市场分化、行业转型。
浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华
2016年世界经济波动风险加大,中国宏观经济还没有完全企稳,房地产作为经济增长的重要力量,仍然需要发挥其“稳增长”的功能和作用。面对全国积累的巨大商品房库存量,。因此,“去库存”将是2016年各级政府的主要工作任务,房地产政策会进一步宽松。
随着一系列“去库存”政策的出台,加上户籍制度改革的实施、新型城镇化发展以及放开“二孩”生育等政策红利的逐步释放,将会对房地产市场需求产生正向激励,提振购房者信心,带动2016年房地产市场进一步复苏。
需要强调的是,目前的房地产市场复苏与2009年政策救市后的报复性上涨性质完全不同。虽然复苏过程中商品房成交规模扩大,但各城市差异巨大。2016年房地产“市场分化”将是主旋律,区域之间、城市之间、板块之间、项目之间、产品之间都会延续分化走势,供给侧能否激发需求侧的购买行为,将成为分化的内在动力。
此外,随着我国经济发展进入新常态,房地产业在经过 “高成长、高利润”的快速膨胀阶段后,逐渐进入“品质提升、结构优化、功能完善、产业成熟”的新常态,行业转型升级势在必行。从房地产业链深化分工的进程来看,转型升级正在从产业链的“上游、中游、下游”三个环节展开。
产业链上游:向房地产金融深化、投融资专业化方向发展
在互联网+快速渗透的背景下,金融创新层出不穷,“房地产+金融”给房地产企业带来前所未有的机遇。资产证券化、基于互联网的P2P、众筹等融资方式创新不仅开辟了新的融资渠道,也有助于房地产企业发挥资金优势,获取额外的金融收益。
例如,一些中小房地产企业已经放弃“全产业链操盘”的传统模式,纷纷采用合作开发、跨界合作和股权合作等方式进行项目开发。也有不少企业探索新的融资模式,尝试通过房地产投资基金、资产证券化、众筹等方式融资,从而推动公司向轻资产化方面转型。
产业链中游:向房地产开发商集中化、产品差异化的方向发展
根据产业经济学的“微笑曲线”模型,在产业进入成熟阶段后,产业链中间地带利润率低,适合大型企业生存。为此,大型房地产企业应发挥其规模效应,利用其产品驾驭能力和市场影响力,提高生产的标准化程度,加快资金周转率,提高市场集中度来实现企业发展。
同时,市场需求是多样化的,中小型房地产企业却应积极寻找利基市场,充分发挥公司的资源优势,走产品差异化战略,在一些特色地产上有所建树,从而为自己赢得生存空间。
产业链下游:向房地产经营精细化、运营商服务化的方向发展
物业经营与服务是房地产业链环节中高附加值的下游端,需要持之以恒、精耕细作。由于房地产的不动产属性,物业经营与服务与各行各业发展、千家万户生活紧密联系,动态演化,具有十分巨大的市场容量,其重要性正日益突出。一方面,城市存量物业的累积规模越来越大,需要不断盘活并提高利用效果;另一方面,城市生产性服务业和社区生活服务业的发展日新月异,需要运营新的业态模式。
因此,已经有许多新创企业敏锐把握房地产经营服务多样化需求快速增长的需要,开辟了诸如“创客空间”、“出租公寓”、“时钟教室”等新的物业经营模式。房地产企业可以发挥天然优势,积极向产业链下游拓展,培养专业管理团队,转变经营机制,依托互联网和大数据技术,采取“房地产+”模式,拓展新的发展领域。
学者名片
浙江大学管理学院教授,博士生导师
浙江大学管理学院企业投资研究所所长
浙江大学房地产研究中心主任
贾生华教授
研究领域:房地产市场,房地产投资,公司治理
文稿提供:贾生华
今日编辑:段婷
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