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【龙门推荐】这才是房价变化的真正逻辑!(深度好文)

2023-05-10 14:56:27

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我有位朋友在北京打拼了很多年,竟然没有买房。他现在似乎非常后悔,因为很多年前身边朋友们只花了百万出头一点买到的房子,现在的价格已经比原来多了五六倍。当初,他把剩下的钱用来做理财投资,例如买股票,买基金什么的。


这么多年下来,却悲哀的发现,任何理财的回报率其实都不如买房更好。折腾半天,倒不如当初一咬牙用积蓄付了首付,盘下一套房来得划算。至少,在这五年内坚持用金融理财来保持财富增值,而没有买房的,最后都感到后悔。


这是第一种人,即使认为金融理财投资比买房更能让财富增值的人。现实给他们上了严酷的一课。


我还认识另一些朋友,当初就嫌房价太高,首付东拼西凑算下来,几乎就耗尽了所有积蓄。结果,他们做出了暂时不买房的决定,而将精力花在了工作上,希望通过工作上的努力来实现收入的增加,等积蓄足够多,经济条件较从容的时候,再买房。


说实话,这些朋友工作上很拼,几年之内不少也升职加薪,有的成为了公司的中层管理人员。收入当然也大为增加。不过,当他们多年后以为自己终于买得起房的时候,才发现自己所在的北京海淀区房价已经突破了6万。几乎是自己刚来北京打拼时的3倍,而自己的收入这些年努力奋斗的情况下,不过增加了区区一倍。速度远远不及房价增速。


这是第二种人,他们比第一种更为天真。以为自己的收入能够跑得赢房价的增速。结果这种人也被现实无情地教育了。


这两类人代表的两种现象,便是我们在今天谈论房价时候的迷思。一是以为金融理财回报会比房价更多;二是以为收入的增长可以跑赢房价增速。结果让人失望,无论你想尽办法去增加收入,冒着风险进行各种投资理财,但折腾半天下来,回报率最高的事情,依然是买房。


背后的原因在哪里呢?在于整件事背后的逻辑与因果顺序。实际上,房价不会自己莫名其妙升高,房价升高的原因之一便是人们收入的普遍增加。


比如你是一位家里存有余粮的农民,粮食吃不完放在仓库里很快就会烂掉。怎么办呢?这时有人对你说,村子里有些人家里缺少粮食,但这些人却有多余的地,因此,用手里的粮食去换来别人土地的承包权,就成了一个很好的选择。因为粮食会烂,但是地不会烂,虽然这块地很小很贫瘠,要几十年收成才抵得上你所付出的用来换地的粮食。但你还是觉得很值,因为村子里缺乏比土地更可靠的东西来换粮食。


而当你手中的地越来越多时,种地所产生的余粮也会越来越多,于是你打算承包购买更多的土地,否则你又要面临粮食烂在仓库里的问题。但是村子里的地有限,当你在买地的时候,其他农民也在买地,卖地的人反而少了。这时候大家手中的余粮越来越多,卖地的人看了于是提高了地价,但买地的人仍然远超过土地的——因为农民手里余粮越来越多,于是大家开始了价高者得的竞争买地。这时,手里没有余粮也没有土地的贫农在旁边发牢骚说:是有余粮的富农组成了炒房团,炒高了地价。


这个故事里的余粮,就是我们的收入,土地就是我们的房产,承包土地其实就是投资。是因为人们手里的余粮(收入)先有所增加,才会想到如何不让余粮烂掉(贬值)的问题,而村子里可以用粮食换的东西,主要就是土地。在农民的既有观念里,土地也是安身立命的资产。这是一种根深蒂固的理念。为什么房价一直在上涨?就是这种小农意识的理念在支撑。


其实这也是每个手里有余粮的中国人面临的问题:自己的余粮应该放在那里?用来换成什么最安全?选择无非是:放银行,但利率低于通胀率,粮食等于白白坏掉。放股市,高风险分分钟让余粮彻底消失。思前想后,还是用余粮来换土地的办法最稳妥。这样做不是为了投机取巧,而恰恰是最稳妥、最保守的做法。换言之,买房这种投资形式,从出发点来说并不是为了投机,而是一种逆向淘汰的结果:买房很可能是在中国“最不坏”的投资形式。


实际上,当一个社会财富增值的最佳方式是买房时,多少说明这个经济体可能存在的缺陷。村子里买地卖地的行为其实没有创造新的财富(粮食),只不过是让既有的财富(余粮)在村子里不断流转。这件事发生的根本原因在于农民们不知道如果不用粮食换地,那么他们还能用多余的粮食干什么。实际上,可以用余粮来换取的,除了土地,本来应该还有其他很多。但这些渠道如今似乎已被堵死了。


从这个角度来说,只要无法有效配置资源的金融体系一日得不到改善,那么房地产作为几乎是唯一的优质投资渠道的现状就无法改变。水木然认为,真正想让房价降下来的手段不是“限购”,而是从根本上改变我们的金融结构。


想要让村民们用别的方法处理余粮,最直接的方法或许就是修一条通往村子外界的公路,让村民把钱投入到外界其他更多的投资渠道中去,让投资产生真正的回报和效益。


换言之,是金融体系的落后、封闭和不开放造成了投资渠道的稀少,买房因此成为了“没有选择的选择”。这便是我们面对的现实。如果整个金融体系和资本稀缺的状况在未来没有得到改变,那么房价的不断上涨也将一直伴随我们。


来源:网易新闻




延伸阅读:中国房价只涨不跌的根本逻辑!


我们要中国房价的生成机制,它决定了房价不可能暴跌,只会时快时慢地涨:快三年、慢三年、不快不慢又三年。

 

劳动券与筹码

 

,被马克思“批判地继承”。

 

按照他们的设想,劳动券是劳动者付出劳动数量及质量的凭证,它不是货币也不能流通,只能用于换取生活物资,成为在劳动者之间分配个人消费品的依据。

 

马克思说:“在社会的公有生产中,货币资本不再存在了。社会把劳动力和生产资料分配给不同的生产部门。生产者也会得到纸的凭证,以此从社会消费品储备中取走一个与他们的劳动时间相当的量。这些纸的凭证不是货币。它们是不流通的。”

 

在工地搬砖,每搬100块发一张“纸的凭证”,每张凭证可在食堂换一个烧饼。这种“纸的凭证”就是劳动券。

 

由于前苏联、,劳动券不是“空想”。事实上,苏、,至多是借鉴。因此,即使在改革开放之后,劳动券核心理念对经济政策的制定仍有深刻影响。


商品房是货币回笼的“大杀器”


以劳动券为理论基础,中国在实践中形成以“货币投放”、“货币回笼”为轴心的经济运行模式,从1950年就开始按年编制“现金出纳计划”。

 

货币投放渠道有:工资、农副产品采购、行政事业单位管理费支出、储蓄存款本息支出。货币回笼的主要方式是商品销售、税费、储蓄、邮局汇兑,后面两种属于“信用回笼”。

 

通俗地说,让劳动者搬砖发“纸质凭证”是“货币投入”,用烧饼把“纸质凭证”换回来就是“货币回笼”。所发,“纸质凭证”代表的烧饼比可供给的多,并且在百姓手里越来越多,就会形成“笼中猛虎”。

 

解决的办法有三个:一是“凭、粮票”定量(城镇居民猪肉每人每月2两、棉布每人每年6尺);二是让人家过些日子再来领(鼓励储蓄,采取信用回笼);三是用“高档货”对冲购买力。

 

1961年初,。他说,“现在百货公司什么都要凭证,这不行,要摆出几样自由买的东西来卖”、“出售糕点,一种是便宜的,五角或六角钱一斤,凭证;另外一种是高价的,有钱就可以买”、“高级糖果5元一斤,1亿元只能买1万吨”(苏联给了50万吨古巴糖)。几十亿超发这就这样消弭于无形,史称“高级时代高级糖”。

 

,如今只需要卖一个楼盘!

 

讨论房价不能离开独一无二的国情:第一,房地产的货币回笼作用不可替代;第二,商品房建设用地由政府控制。

 

“人生必需品”的定价

 

任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种,或两种、三种的组合。

 

第一种是普通商品的定价方式,如大白菜,它的价格随供求关系变化围绕成本波动。买家的“对手”是大自然,因为定价的根本依据是生产成本,而生产成本是由自然规律决定的,淘金就是比种白菜成本高。

 

第二类是投资品的定价方式,最典型的是股票,它的价格完全取决于对未来的预期。投资人可以毫不犹豫地买进一只“垃圾股”,只要确信能以更高的价格卖出去。

 

第三类是“人生必需品”的定价,原则是在可承受范围内尽其所能。买家的对手是其它买家,卖家定价依据是买家最多能掏多少钱。最典型的是生死攸关的医药服务。假如有一枚药丸可以让重病垂危者多活10年,百万富翁出100万、亿万富翁出1000万,结果是后者服药活下去(花费上千万延长寿命的显贵、富豪大有人在)。还有教育,所有人为父母者会尽可能地会让孩子接受最好的教育。负担得起10万就花10万,负担得起1000万就花1000万。

 

房子也是“人生必需品”,只要能负担得起,人就会选择适宜的地方居住和尽可能大的面积。一对北京夫妇预计未来30年的总收入是100万,他们多半不甘心只花10万蜗居在远郊,而是会花掉30万买尽可能方便、尽可能大的房子。假如这对夫妇预计未来30年的总收入是600万,他们一定不会只花30万解决住房问题,而可能花200万、300万,尽量挤进交通便利,环境优雅,医疗、教育、文化等公共资源丰富的区域。大家收入都上去了而且人同此心,于是200万元可以买到的房子就从二环退到三环、四环、五环、六环……并且面积越来越小。

 

人们会尽其所能住得最好、盖房子的土地只能来自“招拍挂”、商品房销售是货币回笼的“大杀器”。这三点决定了房价会随收入增长,不见得同步,时常出现背离,但总体趋势是“同方向波动”。

 

普通劳动者难以享受“剩余”

 

马克思早已说过,工资就是劳动力的成本。通俗地说工资是用来维持生活的而且不会有多少富余,当最好的西红柿5分钱一斤时普通人的工资也只有几十元。现在一线城市白领工资过万者比比皆是,蔬菜则早已涨到4、5块钱一斤。

 

在统计意义上,劳动者总收入约等于劳动力再生费用。劳动力再生费用包括食物、衣物、住宿、医疗和养育后代的费用。


工薪族一生的收入和支出将在总体上达到平衡,一生的工资总额刚好覆盖衣、食、住、行、教育、医疗的总成本。


未来30年家庭预期收入600万,由于买家之间竞争“人生必需品”的份额将最大化。300万就能解决住房、医疗、养老,剩余300万可用于吃、喝、玩、乐,是不可能的。

 

“剩余”归投资者,打工者的结果就是“空手来空手去”,听起来残酷但却是事实。借用鲁迅的话“真的猛士敢于直面惨淡的人生”。

 

摆脱悲惨命运的唯一方法是投资理财,获得一部分财产性收入。当财产性收入占到家庭收入的一半以上,就可以晋身为“中产阶层”。#这是对“中产阶层”最恰当的定义#

 

“砖头瓦块”是天然的投资标的

 

住房是百姓的“人生必需品”,政府以商品房作为货币回笼的重要手段并抓住“地根”有效控制供给,按理说中国房价的可控、可预测程度应当比较高。使事情异常复杂的是房产还是天然的投资品。


为抑制房价过快上涨,“主流声音”一直强调房产的消费属性并试图否定其投资属性。但房产投资属性不须“敕封”。与“万有引力定律”一样,与“权威”承认与否没半毛钱关系。2001年花50万卖辆轿车,开到2016年成为一堆废铁。2001年在北京通州花50万能买两套房,每套150平米!到2016年,这两套房根本没有被“消费”掉,反而价值超过1000万。

 

假如房价不涨反跌,2016年两套房价值只有30万,房产仍然是投资品!投资品本身就是一个“运输工具”,把财富装入其中驶向未知的未来,涨跌不足为奇。

 

德国的情况很说明问题。德国约有3800万户人口,住房超过4000万套,人均居住面积41平米;生育率只有千分之1.4,预计到2050年人口将从8200万减至7000万,且一半数人口超过50岁。近十年来,德国物价上涨始终领先房价一个百分点。因此,几乎所有德国人都认为房价会跌。

 

据说德国人住房拥有率只有40%,60%的人租房,以致某些人动辄拿60%说事儿。问题来了,60%的德国人不是向其余40%的德国人租房吗?这些人明知房价会跌,还持有2套或2套以上住房,他们没脑子吗?因为德国人曾经目睹1份0.3马克的报纸两年内涨到7000万马克,他们知道“砖头瓦块”可以穿越历史长河将财富传承下去!#尽管在土地公有制国家有些折扣#

 

房产的投资属性使中国的房市变得错综复杂,而中国人财务投资的标的品种少之又少:储蓄、理财、保险、P2P金融、国债、股票和房产……其中最后两项容量巨大、预期收益率高。

 

实体经济不景气,从实业“撤退”的海量资金需要投资标的,2015年流入股市的资金铩羽而归,2016年又涌向楼市。根据前面的分析,中国楼市不可能崩盘,假如商品房因价高而滞销,政府可采取“土地饥饿疗法”在3、5年内少批地,个别地方(比如北京通州)不批地,数年后房市即可回暖。

 

进入楼市的资金相当安全,即便没有赚到多少、甚至赔掉20%、30%,也比在通胀中购买力大损或在股市里赔得血本无归强得多。

 

1000万买进的股票不能吃不能喝,花1000万买房却可让家人安安稳稳地住在里面。10年、20年、30年后这套房值多少钱?假如值1亿,那赚大了。假如值500万又怎么样,30年的房租也要几百万呢。

 

资金涌入楼市,苦了“刚需族”,但为巨量资金找到出口并直接拉到钢材、水泥、琉璃、家装等50多个行业,则成为提振经济的一剂“”。


综上,水木然认为:在中国,依靠“劳动”创造财富的时代已经过去了,依靠“眼光”创造财富的时代正在到来。这种情况将加速财富的两极分化,这也是当今社会结构之下的必然趋势!

来源:虎嗅网

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