，根据以前的惯例，，关于房地产方面再次强调，“加快住房制度房地产市场的改革，建立房地产市场的长效机制”。

到底会是什么样的长效机制?限购限贷限售的政策这轮会持续多久?大力发展租赁用房的政策会长期坚持吗?房产税难道真的会推出?房企大佬对政策的变化如何看待当前的市场？

12月9日，融创集团董事局主席孙宏斌在第四届平安地产金融创新论坛认为，2018年会比2017年好一点。但对于土地市场他同样乐观，他认为前几个月一直没买地的急了，他反而认为马上会更便宜。

今年融创预计能实现销售额3500亿左右。在论坛环节，水皮问了孙宏斌一个问题：说有人说融创内部的目标是今年4000亿，明年6000亿，后年8000亿，孙宏斌并没有在这样的场合直接回答，只是说今年3500亿的肯定可以完成。

从融创发布的最新公告来看，截至2017年11月底，融创中国实现合约销售金额人民币3019.4亿元，同比增长 132%，融创提前完成今年3000亿元的销售额目标。

但在利润方面，从当前表现来看，融创要想完成孙宏斌所谓的“三四百亿利润”目标还有不小的难度。根据融创2017年半年报，今年上半年其实现溢利人民币16.14亿元，较去年同期的1.03亿元增长约1469.7%；其中公司拥有人应占溢利约13.00亿元，较去年同期的0.73亿元增长约1683.4%。毛利增长86%至26.16亿元。

2018最不确定的就是预期

在12月9日论坛上，孙宏斌对宏观经济形势以及未来住宅市场的政策形势、价格走向、市场需求、风险等方面做出了预测。

他表示，现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，不确定性比较大，最不确定的就是预期，把老百姓的预期给影响了。

　　

对于明年房地产市场，孙宏斌的判断是比2017年要好一点，尽管政策不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。”

　　

而未来行业的风险则是“地买贵了”。

　　

“地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。融创的地比别人便宜，产品、品牌又比别人好，溢价能力强，销售能力也强，就没有那么高风险”。

怒怼万科：房地产进入白银时代太扯了

孙宏斌今年很少出席公开活动，但最近1个月内，却频繁露了三次面，两次活动的主办方都是银行：11月16日参加民生银行举办的“中国不动产金融年会2017”；12月9日参加平安银行举办的“第四届平安地产金融创新论坛”。另一次是11月5日，以校友份参加武汉大学企业家联谊会长三角峰会。

在武大校友活动上，孙宏斌认为，万科说房地产进入白银时代“太扯了”，而应该是钻石时代，是大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。

“为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”

基于这种判断，孙宏斌认为中国房地产的上半场还会持续5年、10年，然后就结束了，房地产下半场的主题是“美好生活”，房企投资的重心应该围绕着美好生活。

孙宏斌和万科对于房企规模的认知历来就有不同。2003年，尚在顺驰的孙宏斌曾经放言要成为行业第一，超越王石。王石回应：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”王石在2004年的一次论坛上更是公开讽刺了孙宏斌：“像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛！”

房地产的下半场在哪儿？

孙宏斌在民生银行2017中国不动产金融年会上称，房地产下半场要投资消费升级、投资美好生活。

　　

孙宏斌谈及房地产上半场融创中国的投资逻辑，也是融创快速发展的三个阶段：第一阶段就是融创中国一直坚持快周转；第二阶段，是在2009年提出的“高端精品战略”。融创在北京、上海、杭州、重庆、天津，占了高端市场份额的一半左右，特别是北京、上海十万平米以上的楼盘，融创占了一半；第三阶段就是并购。今后三年，中国房地产的前三名将占到30%的市场份额，前十名占40%、50%，市场份额集中度进程比我们想象得要快。“我们引领了这个趋势。”

房地产的下半场在哪儿？孙宏斌认为，五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。那么，房地产下半场干什么呢？就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达，也在于此。

　　

美好生活是什么？消费升级是什么？第一，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等，第二是教育、健康、养老，这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老，第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。

　　

“现在中国7亿手机用户，互联网增长的红利已经过去，但智能电视、智能家居还会迎来30%、40%的增长。”孙宏斌认为，乐视电视属于智能电视行业。美国随便一个内容公司都是1000亿美元的市值，中国最好的内容公司才200亿，内容市场很巨大。

感谢平安银行借我25亿 赚了150亿

在12月9日的论坛上，孙宏斌表示：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿增持，那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

根据wind数据查询发现，孙宏斌所说的应为2016年9月份的一笔增持。9月26日晚，融创中国发布公告称，大股东孙宏斌将按每股6.18港元的价格认购融创增发的4.53亿股，总代价27.95港元亿港元（按去年9月汇率计算约25亿元人民币）。增发完成后，孙宏斌在融创的持股比例提升至53.22%。

据2017年融创中期报显示，孙宏斌持股融创中国53.58%，相对于2016年9月26日的持股比例变化不大。孙宏斌中间虽有几次增减持，但都属于小幅变动。因此，以12月8日融创收盘价来计算，孙宏斌粗略浮盈125亿港元。

此外，港交所数据显示，从2016年12月7日到2017年1月18日的一个多月内，连续8次增持融创股份，增持价格在5.965至6.843港元/股之间，将股份比例提升至54.47%。

以12月8日融创中国33.8港元/股的收盘价格计算，上述9次增持总计收益约140亿港元。

融创股价的上涨与公司靓丽的业绩分不开，公告显示，11月份融创中国实现新增预定销售金额人民币508.6亿元，同比增长120%，合同销售金额人民币494.3亿元，同比增长120%。截至2017年11月底，共实现合约销售金额人民币3019.4亿元，同比增长132%。

　　

附：12月9日，孙宏斌在第四届平安地产金融创新论坛演讲原文：

 

演讲题目：《不确定市场环境下的选择》

我忘了为什么用这个题目，我的题目没通过，就用了这个题目。不确定市场环境下的选择。

 

我早上看这个题目的时候，觉得特别吓人，我昨天喝多了，我一想为何用这个题目？原来想说其实没什么选择，不管市场怎么变化、市场怎么不确定，对开发商来说是要不要买地，要不要卖房子，原来房子卖多少钱还需要考虑，现在也不用考虑了，卖不卖吧。原来要考虑地的价钱，现在政府把起价弄得很高，起价拿到已经很贵了，地价也不用考虑。就是买不买地，卖不卖房子，就这两件事需要选择。

 

如果只有这两个选择的话我想说四件事：

 

一是不确定性从哪儿来？有多不确定？二是我们对市场的两个判断；三是行业的风险；四是选择。

 

第一，市场本来就存在着很多的不确定性，尤其是房地产市场，宏观的货币政策，所有的东西都有关系。现在更加不确定是政策，政策带来了什么呢？第一，现在政策带来的是去市场化，土地市场基本上不太市场化。第二，销售的政策，销售政策基本上是去流动性，因为你不让卖，或是卖了不让备案，备不了案就贷不了款，贷不了款就投不了产，在去流动性方面，我一直拥护政府，去年7月份也约谈我们，当时我提的建议是，得给北京、上海、深圳多分一点土地，容积率提高一点，现在的政策我们也支持，如果不这样的话，房价涨得更高，地价涨得更高，所以大家的风险都大了，所以需要短期的政策。

 

现在政策短期看来是不会变的，长期政策在路上，有多远也不知道，什么政策也不知道，这个不确定性确实是比较大。原来希望十九大政策以后能松一点，十九大以后看来更紧，后面寄希望在以后，不过估计也不会太有希望。

 

如果真让涨的时候有可能就真不涨了，为什么呢？最不确定的就是预期，你把老百姓的预期给影响了。租赁市场怎么发展也是原来的租赁，新增的租赁房不可能很多的，不可能有那么多的资金、资源，太多的增量在那里，其实还是影响预期了，预期影响了以后，放开了它也不涨了。

 

有两个原因，很多城市涨了一倍或是一倍以上了，再让它涨我觉得也挺难的，2009年房价涨到头了，地价涨很高的，杭州的房价五六年没涨了，这就是我一直说的杭州现象，杭州现象在很多城市都会出现。不确定性最大的问题是预期的不确定性，我对房地产很悲观，房价一直不让涨，变成大家的习惯了，这是第一件事。不确定性从哪儿来，从四面八方来，每个地方都带来不确定性，最大的不确定性是预期。

 

第二，第一个判断是市场的判断，我觉得2018年会比2017年好一点，政策不会变，会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点，价格会稍微松一点。10月份的房价也许会涨一点，根据GDP的增长，可能涨一点，备案也没那么难了，这是一定的，2018年这方面可能会比2017年稍微好一点，2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，我觉得不太可能。

 

地方政府十九大之前什么都不敢做，十九大以后可以做一点事，我觉得会好一点。市场价格完全不一样，现在很多城市已经很松动了，上半年日光盘、秒光盘，一分钟就卖完了，现在肯定卖60%、70%，已经出现这种情况。价格政府该控制还是控制，但三四线城市价格已经开始松动了，包括一些限购、限贷政策也会稍微松动一些。这些可能改一改，最差的也就这样，会比今年好一点，这是我们的态度，基本的基调不会变，会稍微松一点，这是一定的。

 

第二个判断，两位教授提到市场化的集中，两年前我说了一个观点，前十名要占到40%的份额，前一百名占到80%的市场份额，大家觉得不太可能。中国房地产前四名会占到30%的份额，前十名会占到50%的市场份额，比原来想象的要快，这个是改不了的，不管手上是什么地，小公司都没法干了。就像深圳，深圳有300多家房地产企业，为什么？小公司根本没法干，一块地很便宜，花了五个亿，现在房价涨了也卖不了房子，房价涨的好处是拆迁费涨了，原来十个亿能拆的，现在二十亿也拆不掉。这种趋势不用说了。

 

对于大公司、对于我们来说有点优势，任何一个行业的并购，兼并收购都是在价值链最高端、成功率是比较低的。在兼并、收购行业有好的口碑是非常难的，我们有一个好口碑，总成功不可能有好的口碑，因为失败所以口碑出来了，要吃很多亏才能建立起口碑，我们已经吃了很多亏了，这就是我们现在的优势。

 

我们每天有几十条线索，要求合作，有的公司一年没有一个线索。我想这是特别大的趋势，去年我在浙江大学招聘，我每年去一个学校招聘，我说中型企业并购机会，我说的是中型企业被并购的机会，弄错了，所以很多中型企业在并购。中型企业被并购的机会明年、后年会出现。2018年的市场会比2017年好一点，兼并收购的份额向大公司集中，大公司的增速还是比较快的，50%都挡不住。这是判断。

 

第三，风险，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都能赚钱。实在不行你可以卖给我，这个行业唯一的风险就是地买贵了。融创买地特别简单，我说地必须比别人便宜，我们的产品、品牌又比别人好，风险在哪儿呢？地便宜，产品比别人好，溢价能力强，我们销售能力也强。

 

包括在广深，我们做了一年多，不可能哪个房子单价降到一万，一定在一万以上，降到五千还赔不了钱，去年我们买了很多一千多的地，今年说两千也可以了。其他城市也是，比所有人便宜你就买。地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。这个行业的风险在哪儿？就一个风险，就是地买贵了，地买便宜了就没风险。

 

第四，选择，刚才我说了，对行业来说没什么可选择的，你买不买地，你卖不卖房，手上没钱也不存在买地的事，就是卖不卖房。地还没出来就不存在卖房的事，就是买不买地。选择还是很简单，要么买不买地，卖地的话卖不卖给我，卖不卖房，就这三个事。

 

这个行业未来怎么弄？我前年说是大公司的钻石时代，因为你快速的增长，我在2003年、2004年的时候说销售额要做到100亿，他们都说我疯了。几年以后怎么办？比较稳定了，前三十名、前二十名、前五十名，比较稳定了以后怎么弄？选择什么、怎么办？要为五年以后、十年以后转型。转型物业公司能不能赚钱，转型装修公司能不能赚钱？投资美好生活，去年我们说投资消费升级，今年学习了十九大文件改成投资美好生活，投资美好生活是什么？你们都知道了，买乐视电视，看乐视拍的电影，去万达城玩。

 

就这个意思，谢谢。

 

11月5日，孙宏斌在武汉大学企业家联谊会长三角峰会上演讲原文（有删节）：

在90年代到2000年的时候，最早我提了房地产行业的高周转，当时现金到现金的模式是万科最先学的，后来恒大也学，碧桂园也学，那时候是对的。

因为这个行业没有规模就没法玩，规模大才能快速周转。为什么很多人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款。

我估计这个阶段还得5年的时间，这是第一阶段。

第二阶段，我们在2008年的时候提出了高端精品，要改善住宅，改善应用的高端。第二个阶段我们在引领市场。

第三个阶段，万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。

我说这是钻石时代，谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。

我觉得房地产的上半场还会持续5年、10年，这个就结束了。这是我说的中国房地产市场的上半场，我们一直是引领者。

下半场是美好生活。什么叫美好生活？美国人的美好生活就是买房子、买车、度假。我自己觉得中国人的美好生活是：

第一，要买到好房子，买不好的房子肯定不算美好生活。不是说买一套房子，现在谁都有房子，我们要买一套好房子。

第二，买辆好车。

第三，文化、娱乐、旅游、体育、休闲，这些玩的东西。

第四，教育、健康、养老。

我觉得美好生活就这四块，投资美好生活就是投资这些。

最后，我想说乐视的事儿。我们当时投乐视的逻辑，其实我当时说得非常清楚，是投大文化、大娱乐。乐视是典型的大文化、大娱乐，因为它的大屏智能电视，它是一个家庭娱乐的客厅里很重要的文化娱乐的场景内容，内容将来是越来越值钱的，我们投的是大文化、大娱乐。

其实我们当时看乐视的时候，账也看得挺明白的，乐视主要是什么问题呢？贾跃亭确实有前瞻性，这一点是肯定的，老贾确实很擅长，我到现在都说，老贾家里有套房子，家里有点存款，大家都差不多，很正常，但他没拿公司的钱回家这是一个事实，但可悲的是现实不信，这就是自媒体时代，没有信心，把真相稀释了，没有真相。

大家越是不知道什么是对，什么是错，什么是真相，什么是谎言，这个不重要，不相信也行。但这个确实没有办法，它亏了，失败了，我觉得这是挺重要的。乐视问题是什么呢？管理，你没有任何东西，没有这样的管理能力、管理资源，你请了很多大咖，你没有办法管理，五六十个人同时要出来，都是大咖谁都不服谁。

于是公司没有办法管理，没有人善战，不想做创新，没有新东西，你用什么样的东西都管理不好，这么大的盘子，这么大的行业，这么多人，这么多互相不熟悉的人，曾经号称大咖，但实际上未必，这些也是管理性的问题。

我们公司的高层一个都挖不走，中层被别人挖走了一个两个，过几天又回来了，因为他在别的公司没法干。

还有一个问题，很多企业家在顺境的时候特别会干，逆境的时候什么都不会干。一个企业家伟大在哪里，逆境的时候你知道怎么干，逆境的时候是靠决策能力，老贾就是典型的逆境的时候完全失去平衡，这两个问题我们在座很多人都见过。

企业家必须学会面对逆境，因为企业家的成长主要是逆境，顺境的时候不会成长。只要你成功，你一总结一定说你的团队好，你的执行力强，你的文化好，只要挣钱就是这些。你要是亏钱的话，那就是你的事儿，亏钱之后你怎么说，你的技术团队站的对，你也不敢说。

所以逆境是衡量一个企业家最重要的东西，很多人到了逆境就不干了，有些企业家，像我，顺境在干，逆境的时候浑身是劲。没什么挑战，成天吃了睡睡了吃，没什么意思，有挑战的时候有意思多了，我觉得这也是一个主要的问题。

其实我和乐视的投资，从某种意义上来说是对的。我想说作为投资，因为乐视还没开始，这段时间我什么也没干。为什么我没干呢，因为我首先得要整理股权。我把股权整理了。

好多不同的业务都需要时间，我们业务从这周就开始启动了，上周非上市部分股权结构已经差不多了。

我们开始行动了。乐视才刚开始，我还没开始干活呢，你就说亏了，失败了，这不符合事实。我不说了，再说多了不好。

再说说万达。

万达是一个非常了不起的商业模式。我们后面还会有好多新的项目继续做。我觉得这个事儿非常有意思，在中国，从头做，没有十几年的时间做不到今天，万达从2009年开始做，七八年就成这个样子，我想这是一个成功的公司。

中国现在以什么作为背景？Google、苹果、迪士尼都以文化作为背景。美国随便一个什么样的内容公司都有1000亿美元的市值，中国最牛的内容公司是200亿人民币。文化是比较难的，文化确实要有很多年的积淀，需要不断地强化。

我们原来做房地产，有个4、5、6。后来买了个3，就是乐视。现在有了万达文旅，就是7，手上的牌成了一把“顺子”。我们已经改变乐视的商业模式了。全世界都在做垂直整合，苹果开始投钱做电影电视，亚马逊也开始投钱做视频、拍电影。垂直是什么意思？你要有自己的IP、渠道、内容、场景。大家都在垂直角度，垂直角度带来了方向。乐视加上融创、万达，我们还有其他的方面，纯粹就是一个IP内容的渠道和场景。

最后，美好生活是什么？先买套房子，再回家看个电视，电视上放我们的电影，到万达城玩，谢谢大家！

来源：腾讯证券、新浪新闻、21世纪经济报道

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