如果房子是一座城市的股票

可是有人会说，不对呀，房子还包括了学区、附近的医院、商业设施等区位价值啊，这部分算进去了吗？

其实这种区位价值已经通过供需反映在了租金当中，地段更好区位福利更多的房子，它的租金就是比哪怕一街之隔的另一间房子都要贵，因此，租金现金流折现，就是完整的房屋商业价值。

这个结论非常重要，当你成了这座城市的居民，当你买了这座城市的"股票"，本质上，你已经用自己的资产做出了对这座城市未来增长率的判断。拉到你整个人生的生命周期来看，你房屋年化增长率的上限，就是这座城市的增速，长期来看，无论是中国香港还是美国的数据，都证明了这个结论——我们不能期待得到更多。

不过马上会有人问，过去这十几年，很多地方的房价增幅年复合增长都有20%以上，而同期没有任何一个城市名义GDP复合增速达到20%，能有10%以上已经是很优秀的城市了，这又怎么解释呢？

我们用腾讯的案例来解释就可以了，04年至今，腾讯利润增长了100倍，但是腾讯的市值增长了500倍，把投资回报拆开，利润增长100倍，估值涨了5倍，合在一起就是500倍。

房屋的道理和腾讯是完全一样的，过去十多年，人们的回报还享受到了房屋估值的提升。估值是个什么东西呢？就像那个遛狗的故事所讲——

宠物被主人牵着，有时候跑在主人前面，有时候落在主人后面，但最终他俩一定同步。宠物跑到主人的前面，是因为它判断主人会加速，但假如主人没有加速反而放慢了，宠物一定会乖乖掉头朝主人跑回来。

估值，就是主人手里的这根绳子，长期来看，绳子长短不重要，我们只牢牢盯住主人的速率和步伐。宠物跑来跑去觉得自己有自由意志，但那其实只是幻觉，唯一的真相在主人的脚下。

最后总结一下，作为房子的主人，你最终能得到的回报率，长期来看，就是城市未来的增长率（请注意未来二字），你不能从中期待更多。万一城市增速下降，你的回报会被拖累，甚至受到估值降低的伤害，当然，你也可以不买这只“股票”，当一个长租公寓的用户。无论怎样的选择，都是属于你自己的人生。

你不焦虑地过好每一个当下，满怀欢喜地迎接未来，才有可能创造只属于你的，最圆满，最酷的人生。