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未来买房像炒股有涨有跌?城市价值坚挺 别太悲观

新社区管家 2020-06-29 13:43:40

从去年10月至今,深圳楼市已历经了一年的调整期;从成交数据可以看出,今年已无金九银十可言。


从9月份来看,大部分片区呈现不同程度的量价齐跌,但深圳的整体跌幅较低,9月份全市跌幅为0.1%,54314元/平的房价仍与2016年持平。


纵观深圳前十年楼市,涨的频次远超于跌的年度,数据显示,从2006年至今十多年间,下跌的年份仅2008年、2011年-2012年上半年,以及2017年,其余年间均处于上涨阶段(2006年房均价在6千多每平,至今5.4万/平涨幅达8倍多)。


   

而不少专家认为,接下来的几个月可能会持续出现小幅微跌,为保持平衡,调控也并不会加码。


目前的深圳房产市场已形成“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的房产供求结构;中短期来看,深圳楼市虽行情不乐观,但不太可能出现房价大跌;优质性的片区和物业,仍会有小幅的攀升。


楼市经历2016、2015年的洗礼,那样的造富机会已难在深圳出现,一方面是国家主基调是“房子是用来住的,不是用来炒的”,所以未来不排除买房像炒股一样,会有涨有跌


好在深圳在城市价值上,整体虽无法与北京、上海相比较,但深圳优势已然越来越明显。


1、 高端人口增加决定深圳城市价值


未来房子缺口265万套


深圳的最大优势之一,体现在深圳人口的增长方面,坊间数据表示,目前深圳实际人口已有2000万,跟广州、北京、上海的常住人口差不多,但从地域面积来看,深圳只有北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4,这说明深圳的土地开发已接近上线。


深圳人口未来每年还会以50万-60万的增长,人才增长速度也在增加,深圳人口流入的魅力已超北上广。



据王锋博士在诚勤达前海世界经济论坛上透露,2010-2020年深圳高学历、高技能人才将会以150%的速度增长。


预计2030年,深圳新增常住人口662万人,按家庭人口2.5人计算,预计2017-2030年,常住人口住房需求265万套。


目前深圳市场除了商品房供应外,安居房、社会保障房也占有非常大的比例;未来几年,专门用于租赁的房子也会推入市场,商品房的比例会越来越少,而且新建商品房项目内都配有一定比例的保障性用房。


2、产业支撑,深圳经济的持续增长


从用地结构上,深圳的工业用地占达33%,据了解,北京占比不到10%、上海和广州的工业用地不到20%。这也可以看出,深圳虽然在某些地方落后于北上广,但未来产业上依然较强劲。


当下的深圳集聚了目前中国最优质土生土长的一批企业,全球通信制造的龙头华为,房地产业的老大万科,互联网领域的腾讯,金融领域的招商、平安,无人机翘楚大疆,基因科学领域的华大,快递领域的顺丰等等。 目前,深圳的企业是全国最强的,没有之一。




以2016年深圳GDP来看,增速9.0%广东第一;出口总额连续24年居全国内地大中城市首位。


全市年末常住人口1190.84万人,全市人均生产总值16.74万元,按2016年平均汇率折算为2.52万美元,继续居于全国内地副省级以上城市首位。



 2011-2016年本地生产总值


  因深圳占地面积较小,2016年深圳的GDP密度已位于全国第一。预计今年仍旧稳座钓鱼台。



在产业结构上,深圳低端的制造业大多已外迁到周边城市,留下的一批高新技术产业(生物、互联网、新能源等)、金融产业、物流产业、文化产业等重点企业。


深圳在GDP上已超广州,接下来超香港也是不远的事了。


3、大规模规划将会持续兑现


 一座城市的发展,要看期投入建设的力度!


首先体现的是在交通轨道上,从未来规划可以看到,到 2040年轨道交通规划有20条线,目前正在修编的轨道交通线网可能要增加到32条线,差不多1100多公里。


其次,是各片区的定位,从深圳布局的16个重点区域来看,每个片区都有其优势和发力点。比较显著的如南山片区(深湾超级总部基地、留仙洞、高新北区)、宝安(前海、宝中、空港新城)。


此外10号线、12号线的规划及动工,会给途经的区域带来明显优势,如平湖片区。



再是深圳城市更新所带来的区域变革,截至2017年6月底,深圳已列入城市更新计划项目共617项,涉及到用地范围面积达48.92平方公里,已批准的拆除重建类城市更新单元规划有379项,涉及拆除范围用地面积达29.63平方公里,累计供应用地面积约14.3平方公里。


城市更新将是未来各片区形成均衡发展的有利手段,虽然这是一个较长期的过程。


4、财富与资产配置,闲置资产仍会流向房产


从1月至今,今年深圳的住宅供应明显减少,而在不限购、限贷的商务市场,却并没有特别大影响,最近在107国道旁的一商务公寓项目了解到,仅9月份,此盘卖出了200多套产品,可见市场的需求度。


在日前一个小论坛上,活动结束后许多听众却还围着专家不愿走,娟子在旁边听了几个网友的提问,大都是问现在手上有房,但还有点闲钱该如何买房;


这一部分人大多已没有名额,或是对未来楼市充满不确定性。


而专家仍旧建议,深圳现在虽然看起来房价较高,但还有空间,可能会有一段时间的横盘,但不必太担心;但现在选择区域和优质房源很重要,这些都决定房产的价值


货币的购买力会越来越减弱,作为投资来说,买房贷款是拿银行的钱来为自己赚钱;在选择贷款年限时应选择最长的年限,把后30年的钱提前花现在,远比今天的钱累积到30年后再花更值钱。



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