路透中文新闻部 宿泱韫
路透最新季度调查结果显示，在房地产调控力度不放松叠加去杠杆的大环境下，今年中国住宅均价涨幅料继续收窄，上半年预计上涨2.5%，到年底进一步降至1%，三四线城市仍然是支撑房价的主要因素。
在政策方面，中国决策层已定调“房住不炒”，但受访者预计各地会根据市况微调，重点城市料通过人才引进等激励措施局部放宽调控，而热度过高的中小城市可能会祭出限售。受访者并指出，年初房企融资偏紧的状况年内将延续。
13家接受路透调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示，2018年上半年房价将上涨2.5%，到年底涨幅缩窄为1%，对上半年底的房价涨幅预估区间在-1%到8%，年底的房价预估区间为-2%到11%。
此次调查在3月26日~4月2日进行，多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅，年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。
“严格的限价政策使得一二线城市新房价格保持稳定水平，三四线城市主要依靠棚改支撑，价格水平稳中有升，因此预计全国房价小幅增长。”中原集团研究中心总监刘渊表示。
受访者多认为今年全国房价整体上涨或持平。他们提及，支撑房价的因素包括多数城市库存偏紧、棚改继续进行等，而制约房价涨幅甚至带来下行压力的因素包括，去杠杆的金融环境、热点城市政策从严、棚改力度小于去年等。
超过半数的受访者预计年底房价较年中进一步降温，四位预计表现一致，两位预计年底房价涨幅大于年中。
是次调查对2018年上半年和全年住宅均价变动的预测值，较去年12月进行的前次调查结果上升，当时对2018年上半年和全年房价升幅预测中值分别为2%和0。路透根据国家统计局数据测算，今年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比上涨5.2%。
链家研究院首席市场分析师许小乐表示，分城市来说，一线城市成交量在调控后大幅下滑后目前虽在小幅向上，但是仍处低位水平不会带动价格的明显上涨，且一线城市均以换房需求为主流，“认房认贷”政策不放松的情况下（2018年难以放松）换房需求难以释放。
二线城市一方面是人才吸引政策的利好，另一方面是持续上升的房贷利率，加上2018年不少二线城市新房潜在供应量较大，整体市场将保持“一手量增，二手量微降，价格总体平稳”的状态；三四线城市市场的走向很大程度取决于棚改的货币化比例，少量地区的货币安置比例依旧较高，其价格可能继续上涨，货币安置比例低的地区价格则会稳中有降。
调查显示，接近一半受访者认为今年楼市成交量会较去年下降，三位认为持平，另有四位表示仍会增长但增速较去年放缓。提供预测数字的受访者的预估区间在-10%到2.5%。国家统计局公布的今年前两月商品房销售面积同比增长4.1%，增速较去年年底的7.7%进一步下滑。
在房地产开发投资上，前两月增速较去年年底反弹，升至9.9%，但受访者全部预计今年投资增速将逊于去年，超过半数预计投资增速在5%或5%以内，一方面，成交增速下滑将拖累投资增速，另一方面，去年获得的大量地块开工、租赁房建设等又能提供支撑。
**地方微调可能**
中国决策层今年多次强调房地产政策连续性、稳定性，进一步的夯实地方政府的主体责任，对于今年的调控政策，受访者均认为大方向不变，但有提及各地存微调可能，例如重点城市通过引入人才等措施适度放宽政策；房价上涨过快的三四线地区可能实施限售。
“我们预计‘房住不炒，因城失策，分类调控’的政策总基调在2018年将得以延续，保持房地产市场政策一致性，继续巩固现阶段取得的调控成果。”世邦魏理仕受访人士表示。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计，“限购+限贷+限价+限售”四位一体的全面严控局面将延续，针对土拍、中介、融资等各环节的违规现象将展开更为严厉的排查和整顿。在严控大局下部分地方可能通过放宽落户条件、提供安置补贴等方式进行一些“有条件”的政策适度修正，或存在两种类型：一种是区域重点城市，着眼于在长期内吸引人才和完成城市化目标，为人口驱动型；另一种则是因高库存或财政压力而放松调控的城市，为库存或财政压力型。
链家的许小乐指出，2018年调控在需求侧可能会侧重于两方面：第一是从“因城施策”到“因区施策”，例如大连，不排除后期可能还有少量重点城市纳入调控范围，是差别化调控的小范围补充；第二是对于一些过热的三四线城市出台以限售为主的调控，以近期昆明、阜阳的调控为代表。在供给侧方面，对于租赁行业的扶持力度将会继续，保障大城市的“租有所居”。
多数受访者认为目前房地产融资偏紧的状况会延续，个别称还会进一步加深。房企预计会加快推盘，少激进拿地，并寻求多种融资渠道，如资产证券化，海外融资。部分受访者认为融资偏紧对大型房企影响有限，但小型房企可能加速退场，行业并购案增多。
“房企应当一方面加快回款，控制投资节奏，另一方面开拓新的融资途径，如REITS、租赁ABS等。”东兴证券分析师任鹤称。
夏丹表示，去通道、整治非标才刚开始，其范围有可能继续扩大，对行业的影响将持续发酵。此前因自身资质不足、证件不全而依赖非标融资的中小型房企受到的影响很大；大型房企非标融资比例不高，受到的影响较小，且较容易寻求其他替代渠道，但资金成本的明显提升无疑增大了整个行业融资压力，行业并购案例有望增多。
谈及中国住宅市场目前面临的最大风险，有四位受访者选择“三四线城市利好预期依然较强，房价继续上涨”风险，七位选“房企资金紧张，融资断裂造成运营风险”，有两位表示目前不存在大的风险。
对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，13家接受调查的分析机构给出6的预估中值，认为超过合适水平，预测区间为3-8，前次调查中值为7。（完）