个股分析 - 华夏幸福(4)
2023-05-10 14:56:27点上面蓝字关注更多文章
摘要与提示
直接写研究结论，虽然节约页面，但也容易使读者感觉不放心。今天就通过直接解读公司公告原文，带大家一起深入了解一下公司的业务模式。
另外，基于这几天的研究结果，认为华夏幸福是一个上涨空间巨大，但下跌一半的可能性也不小的股票，属于高风险高收益型。与华夏幸福相比，以前推荐的50ETF和银行基金则属于稳健型，涨幅不会很大，但下跌风险也小，请读者根据自己风险承受能力配置。
另外，就在开通本公众号前几天，得知一个多年好友的爱人在证券公司上班，为了方便沟通，去她哪里开了个新户，并于上周转入部分资金开始建试验仓如下，供读者长期参考跟踪。
PPP项目《成交通知书》解读
首先，大家应该养成以正规披露信息为依据的研究习惯。所谓正规披露信息，是指上市公司在上市文件和年报中公告的披露媒体上公告的信息。下面的图截自华夏幸福2016年报。
之所以要去其公告的网站查信息，因为只有在这些地方查到的信息才具备法律证据效力，一旦其公告内容与事实不符，投资者可以提供证据投诉上市公司信息披露涉嫌欺诈，投资者可以申请损失赔偿。在其他所有网站得到的信息，比如“焦点投资”公众号上的文章，原则上仅供参考，不可以作为法律依据。
那么，我们就直接去上面截图列出的公司网站去看看，一般来说，重要信息宁可自己输入网址，不要用搜索引擎，因为搜索引擎常常会搜到冒充的网站，甚至钓鱼网站。所以我们直接在地址栏输入：http://www.cfldcn.com
进入公司网站首页，网站最下面有导览栏，其中的“投资者关系”就是和投资者息息相关的信息入口了，见下图：
我们点开公司公告，看到2017年11月11日有一则公告名称为：
《华夏幸福关于取得安徽省马鞍山市含山县产业新城PPP项目《成交通知书》的公告》点击打开。内容如下图：
公告解读：这份公告说明，华夏幸福获得了一份《成交通知书》，内容是马鞍山市含山县产业新城PPP项目中标。
进入含山县政府官网，查到对应的PPP项目招标信息，地址如下（对于通过搜索引擎找到的网址，我们一般可以通过网址大致判断是否虚假，比如后缀为gov.cn，应该确实是政府网站。而ahhscg，应该是“安徽黄山采购”的拼音：
http://www.ahhscg.gov.cn/view/staticpags/shengji_cggg/ff8080815b9f3f21015e60d808ae2053.html
部分截图如下：
注意我用红色框圈起来的“访问次数：2”，好像没人看这个公告？按道理政府招标很多单位都希望参与的。不过我自己点刷新，这个计数并不更新，是不是一个IP地址只记录一次？先不管它了，继续看预审公告内容：
从合作内容上看，怎么感觉是为华夏幸福量身定做的？先初步谈好，然后再招标，是常识，不必大惊小怪。
接下来写了”由选中的社会资本独资成立“，也就是说，假如华夏幸福中标，项目公司就由华夏幸福独资成立。原来固安的项目公司，是有政府股份在里面的，后来反复磨合，问题一直很多，最后政府撤出了所有股份。那么，具体这些服务内容到底是什么含义？如果概念与华夏幸福概念一致的话：
土地整理：政府免费给项目公司批一块土地，项目公司负责土地上建筑拆迁，平整等，完成后上报政府土地整理成本，政府按成本的110%~115%（一般是115%）给项目公司付费。
规划设计咨询：本来规划设计应该是政府负责，但政府能力有限，所以委托项目公司进行项目定位、项目可行性分析、规划、设计工作。但是，此节点关系重大，不是随便咋设计都行，方案出来以后还是要交给政府，由政府审批。所以用了一个词叫”咨询“。不过按华夏幸福模式，基本上这些都是以项目公司主导的，政府最后把关，其实项目公司的话语权还是很大的。比如在园区规划了一个酒店、一个住宅小区，多大，多高，一个学校，一个医院，到底在什么位置，多大面积，总体应该项目公司话语权很大。既然是咨询，要交咨询费，也是成本的110%~115%（一般为110%），但成本如何算，起码项目公司拿出一本账，政府审计。
基础设施和公共设施建设：就是园区建设，包括配套的水电气、道路、厂房、周围的小区、学校、酒店等等。按华夏幸福的模式，一般小区建设属于项目公司自营，需要自己去政府投标土地，和一般房地产公司差别不大，但土地位置基本自己选，价格也非常低。有些酒店和商业地产也采取自营。除自营部分以外，其他公共配套设施和厂房等则按成本计价，最后政府一般以成本115%给项目公司付费。
园区运营：也就是园区物业服务、管理，有些项目包括水电气配套设施运营管理和收费。比如代收厂房租金，卫生保洁维修改造服务等等。这部分有政府定价的按政府定价执行，无政府定价则协商价格。
产业发展服务：前面说过，产业发展服务主要包括：招商引资，协助入驻企业办理执照、融资、员工招聘、子女入学，为入驻企业提供客户和供应商资源以及厂房局部改造维修等等。这部分收费标准一般按当年新落地投资额45%从政府收费。比如一个园区建好了，第一年入驻10个公司，总投资100亿，那么项目公司明年2月底前就可以拿到45亿服务费。第二年又找来一个50亿项目落地，那么又可以收22.5亿服务费，一直到服务期满（比如30年或50年）。
”含山县政府以合作区域内产生的各类新增财政收入按照约定的付费机制进行付费。“ 什么意思？对比了很多数据和具体协议，我的理解是：
关于规划设计、土地整理、建设等费用，都是一边施工一边结算的，和园区是否有收入无关。不过产业发展费用则是从园区收入出钱。也就是说，假如你今年完成了100亿的招商，那么我明年应该付你45亿，不过要是政府在这个工业园的累计收入不够现在还只有10亿，那么除去政府必要留存，最多给你10亿，其余35亿先欠着，什么时候企业盈利使地方税收或收费上来了，什么时候再给你。这导致两个问题：首先，一开始项目公司很难收到产业发展的钱，或者收到得不多，而随着新项目的开展，欠款（应收款）会越来越多。但随着项目逐步成熟，以后每年都有大量发展服务费现金流入账。比如固安的项目，本来2002年就开始奠基，但第一年好像只拿到了几千万的产业发展费，而最近几年每年从固安新收到的发展费就有几十亿，一年比一年多。对政府来说，这种模式充分规避了自己的风险。所以此模式受到政府热烈欢迎。
合作期限：各项收费都只能在30年内有效，30年以后要移交给地方政府，即便再续合同，那也要重新谈了。
针对含山县这个项目，收费是15%、15%、45%、10%，30年合作。其他很多协议基本都是同样比例，大家可以看公告中有很多很多具体签署的详细协议。继续向下看（加粗关注加粗部分）：
二、社会资本资格条件
参与本项目投资竞争的社会资本应同时具备下述资格条件：
1、合规性
1.1依法成立并有效存续的境内企业法人；
1.2具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件。
2、财务实力
截至2016年12月31日，企业净资产不低于人民币5亿元整（提供企业2016年审计报告）。
3、业绩要求
自2012年1月1日至递交资格预审申请文件截止日，企业在中国大陆地区投资过或建设过或运营过园区或产业新城类项目。
4、信誉要求
4.1无因自身违约或不恰当履约引起的PPP合作被提前终止或收回的记录；
4.2申请人不得存在下列情形：
4.2.1被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单的，在信用中国网站（www.creditchina.gov.cn）查询，时间以记录发布时间为准；
4.2.2被列入政府采购严重违法失信行为记录名单的，.ccgp.gov.cn）查询，时间以记录处罚日期为准，同时在信用中国网站（www.creditchina.gov.cn）查询，时间以处罚（记录）时间为准。
5、其他要求
企业负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位企业，不得同时作为不同主体参与投标。
6、联合体要求
本项目不接受联合体投标。
解读：
首先必须是境内企业，无境内注册的外商不可以投标；
其次必须无不良记录，这是华夏幸福的风险之一。万一遇到几个项目纠纷，就会影响后续生意了。
第三必须有相关经验，做过相似项目。华夏幸福是这个领域龙头，其他还有一些园区公司也搞类似项目，但园区公司一般只提供园区设计规划，一般没有建设经验，或者外包建设。而且一般园区公司不提供招商引资，更不提供城市设计规划。而华夏幸福则提供全产业链一条龙服务，这是华夏幸福的核心优势。
最后，项目不接受联合体投标。这一条就基本把一般园区服务公司给排除掉了。许多大项目都是采用联合体方式，就是业主和多家联合体签署合同，联合体内各公司分别承担不同任务，因为即便基建一个环节，很多项目都做成联合体。
相信通过本篇针对一个具体项目的梳理，大家对华夏幸福的业务模式有了更清晰的理解。实际上，华夏幸福接受项目以后，除了配套自营部分，其实投入资本相对要低，比如不需要土地出让金，基建部分也是边做边回收，对土地储备要求不要。另外这种模式承担了园区绝大部分的政府管理职能。
不过，这种业务和普通房地产开发相比，也有缺点，主要是战线拉得太长，有点儿像建酒店，一开始主要以投入为主，以后才通过慢慢经营回收现金流。这导致资金周转比较慢，在当前全国控制房地产贷款规模前提下，公司的资金周转似乎越来越紧张，经常看到公司发布以古代债的公告，最近又开始签署了好几个永续债合同，都是为了融资，使融资成本进一步加大。
另外，去年公司公告了一则资产证券化100亿的消息，最近发现没有进展。这是一个非常关键的信息，需要引起持续关注。
作业：无
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