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澳洲房地产界的低调黑马

2023-05-10 14:56:27

◎作者 | Jay Huang

◎来源 | 澳房汇(Abode-AU)已获授权



去年成功预测了霍巴特房价即将起飞之后,陆陆续续有读者询问,霍巴特之后,还有哪些城市的房市值得关注。事实上笔者一直在思考这个问题。但是秉持着“大胆假设,小心求证”的态度,最关键是怕误导到读者,所以一直不愿意过早地把自己的想法写出来和大家分享。经过将近一年的细心观察,仔细思考,实地考察和市场验证之后,笔者觉得现在可能时机比较成熟了,因此本期就跟大家来分享一下自己的观点。


闲言少叙,书归正转,在笔者眼里,澳洲房地产界的低调黑马到底是谁呢?它其实指的并不是某一个城市,而是某一类城市,这一类城市有一些共同的特点。,吸引着大众的眼球,它们在市场上的出镜率可谓是相当的低调。


房价涨幅虽然没有悉尼和墨尔本那样暴力,但是却呈现出来一种健康的稳步上扬势态,由于其内在价值,现在越来越多的聪明投资者已经开始把目光投向那里。


它们虽然不占据新闻头条,但却是真正的闷声发大财者。它们中的杰出代表就是本文的主角:B&B: 维州的两座城市: 巴拉瑞特(Ballarat)和本迪戈(Bendigo)。 类似的城市还有新州的卧龙岗(Wollongong)和纽卡素(Newcastle),维州的吉隆(Geelong)。


由于笔者身处墨尔本,对维州城市的了解要多于新州,所以本文主要详细介绍维州的这两座双子星城市。



B&B简史


首先简单介绍一下这两座城市的历史,它们的建城和发展都起源于十九世纪中叶的淘金潮时代,当时由于维州发现了大量的金矿,世界各地的淘金者闻讯疯狂地涌入维州,维州最主要的金矿产地就在这两座城市,史称大金山和小金山。采矿业的繁荣带动了城市的巨大发展,这里的繁荣程度曾经一度超过维州首府墨尔本。之后随着可开采金矿的枯竭,除了一部分居民选择定居在此外,其他人都陆陆续续地搬离,它们也因此开始没落。今天你徜徉在这两座城市的大街上,看着街两边精致的维多利亚式建筑群,依然能感受到当年这里的繁华程度。


目前这两座城市分别是维州第三大第四大城市,常住人口规模分别在十万人左右(第二大城市是吉隆,常住人口大概在二十万左右)。以下的表格根据最新人口统计数据制作。为了便于比较,我同时列出悉尼,墨尔本和吉隆的数据用于对照:



从上面的统计数据中,我们可以观察到以下几个现象:


  • 悉尼和墨尔本依然是澳洲最拥挤的城市,每平方公里人口数达到或者超过400人,但是让人意外的是,维州第三大城市和第四大城市的人口密度均大于第二大城市吉隆,其中本迪戈过300;

  • 悉尼的人口增长率在2013年达到顶峰,之后逐渐回落,2016年跌至3.96%;墨尔本人口增长率2015年呈现爆炸式增长,但是2016年又骤然降至2.98%;

  • 巴拉瑞特2014年和2015年均呈现爆炸式增长,其中2015年竟然超过首府墨尔本,虽然在2016年降至4.52%,但降幅小于墨尔本,同时在五大城市中人口增长率还是最高的;

  • 本迪戈近5年呈现稳步上涨趋势,其中2016年上升至近5年最高水平4%,表明大众对定居本迪戈的兴趣开始上升;

  • 吉隆表现一直比较稳定,近5年保持在2%以下



看好B&B的几大理由


1估值合理,上升空间大


投资最重要一点就是要买的便宜。同样上涨100%,房子从10万涨到20万要比从100万涨到200万容易得多。当前这两座城市普通House的平均价格大概在50万左右,与墨尔本相比,同样类型的房子大概能便宜50%左右。


此外,就像上面统计数据显示,这两座城市的人口增长率均高于墨尔本和吉隆,人口密度也比较合理,这就意味着,这两座城市的房价是有不断流入的人口这个基本面支撑的,上涨并非是无本之源。根据笔者日常生活中的留心观察,搬至那里的人有很大一部分是被墨尔本的高房价挤出效应挤出去的人,他们有稳定的工作和收入。虽然他们负担不起墨尔本的房子,但是负担B&B的房子还是绰绰有余。


还有很重要的一点,目前墨尔本的House市场,毛租金回报率基本都在5%以下,所收的租金收入基本不能全部支付房屋贷款和其他税费开支,自己还得往里再贴一点,而B&B的House市场,毛租金回报率基本都在6%左右,个别房产甚至可以高达10%,那里的House基本能够实现“自己出首付,租客帮还贷款和其他税费”的理想状态。



2基础设施完善,产业结构合理


B&B历史上也曾经是“大户人家”,虽然后来随着淘金潮的结束开始没落,但是瘦死的骆驼比马大,在长达几十年的淘金潮中,城市的基础设施建设得到了发展和完善。和其他的小镇和乡村不同,B&B的大型医院,大型商场,商业街,从小学到大学的各类学校一应俱全,各项配套基础设施一点都不逊色于首府城市。不过因为目前人口尚少,非繁华时段大街上显得比较冷清,但是反过头来想一想,十几年前的墨尔本不是也是这付模样吗?


和澳洲的一些纯矿业城市不同,B&B虽然是以开金矿起家,但是在金矿落幕之后的相当长一段时间内,它们也已经逐步改善了自己的单一产业结构。目前B&B三大产业均有分布,比如澳洲第五大银行Bendigo银行总部就坐落于本迪戈;巴拉瑞特在大学边上新建了高科技产业园,期望能转身为一个IT城市。一些高科技公司,比如IBM也有office在园区内。



3交通便利,地理位置优越


虽然笔者认为,从长远来看,大城市和小城市之间的差别将会被高科技抹平,未来城市之间的差别,包括房价的差别将会逐渐缩小,但是由于未来科技发展的不确定性,也的确很难预测这个长远会有多长远。在这种情况下,购买大城市附近的小城市可能是一个比较安全的折中做法。


按照目前维州火车的速度,从墨尔本市中心坐火车到巴拉瑞特大概需要1个半小时,到本迪戈大概需要2个小时。如果换成中国高铁,到巴拉瑞特大概是20分钟,到本迪戈大概是30分钟。基于澳洲政府的办事效率,换中国高铁在近期可能有点难度,那打个折,如果未来到B&B可以控制在1小时以内,那么这两座城市的吸引力将大大增强。按照最新一年维州政府的基础设施规划,政府也确实有打算将这两地的火车线升级,到时候到本迪戈的火车时间将被缩短至1个小时。


即使按照目前的火车速度,笔者也看到有一些跨城市工作者每日往返于墨尔本和B&B,虽然比较辛苦,但是这依然是一种可行的方案。对于那些不需要每天往返墨尔本的人来说,比如退休人士,非全职工作者和可以在家办公者来说,B&B的吸引力就更大。



4政府支持,提供一揽子优惠政策


随着墨尔本房价越来越贵,民众特别是首次置业的年轻人的民怨越来越大。政府在这方面的态度和举措是鼓励大家搬去附近的城市定居,比如B&B。相应的,政府出台了一系列优惠政策,比如,在附近城镇置业将提供双倍的首次置业补贴,另一方面,政府也积极地鼓励企业搬去那里建office,提高当地的工作机会。作为表率,维州政府自己就承诺把一部分政府工作转移至巴拉瑞特,比如目前维州财政局就有一个Office坐落于高科技园区。


城市建设一般有两种思路,一种是以CBD为中心一圈一圈的往外扩,这种方案最典型的就是北京的环形架构;另外一种类似于分子结构,中心一个主要城市,外围有一些小的中心城市,然后通过铁路或者公路把各个小城市连起来,这种方案典型的像上海,通过高铁把周边江苏和浙江的中小城市连接起来,共同发展。


这两种方案最大的区别在于环形架构比较费钱,因为一圈一圈地扩出去,每扩一圈都需要在当地重新建设配套基础设施。而分子结构的好处是比较省钱,因为它可以利用当地本身就已经存在的基础设施。对于资金比较短缺的维州政府来说,笔者个人认为它采取分子结构思路的可能性比较大。


在悉尼和墨尔本房价高企的年代,选择像B&B这样的城市不吝是另一种方案,如果选择得法,未来的某个时刻它们或许会像今年的霍巴特一样展翅高飞。


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