近日，环京的许多自媒体同仁都在转发21世纪经济报道的一篇文章，文章称：“据21世纪经济报道记者不完全样本数据计算，该区域（燕郊）最高跌幅约为38.4%，最低跌幅约为13.6%”、“ 从21世纪经济报道记者调研情况看，燕郊楼市正逐渐接近这一目标（廊坊6.2调控提及的‘努力把房价稳定在2016年10月水平上，确保环比不增长’的调控目标）”，但新房市场方面，21世纪经济报道的文章称“由于北三县新盘房源不多，记者了解到，开发商普遍选择观望不降价。”
对于这份报道，大家怎么看？先简单谈谈我的看法。首先一点，该报道反应的情况基本属实，无论是二手房房价的降幅还是成交量、二手门店等的活跃程度，几乎都如实地反应了当下燕郊楼市的情况，新房方面，不唯独燕郊等北三县区域，京南区域的新房房价的降幅确实还非常有限，甚者，燕郊展示企稳迹象后，某些新盘还有了加价的倾向。这篇报道所反映的情况基本属实，先为21世纪经济报道的记者们点个赞，道声“辛苦了”。
再来简单的说一个问题，也是我们之前所讲到的，就是文章中提到的“新房不降价”的问题，用我的话来说，就是“新房降幅有限”，其实都是一回事。二手房已经跌成了狗，但新房房价为何如此坚挺呢？熟悉笔者的朋友们都应该还记得，笔者差不多在半个月前就曾明确的讨论过这个问题，笔者当时称，新房与二手房房价的走势会有不同表现，共同点是成交量的萎缩在先，然后反作用在房价方面，短期走势方面，二手房会先宽后窄，新房会先窄后宽，二手房房价的降幅在经历了两个月的剧烈震荡之后，降幅或许会愈来愈窄，但总的趋势仍是向下的，所以，时下的二手房价格并未见底；新房方面，随着时间的推移，新房价格的口子会愈斯愈大，也就是说降幅会愈来愈大，现在不明显，但愈到后面，降幅就会愈明显，总的趋势和二手房相同，都是向下的，所以，时下的新房价格才开始波动，更不要奢求什么“见底”了。这是新房与二手房价格的异同之处，笔者大概在半个月前就曾明确地讨论过，不知道大家还有没有印象。
“燕郊房价最大跌幅接近4成”，这个降价幅度可能要让很多人吃惊，说好的“副中心利好”呢？说好的“潮白河大桥合龙”呢？为什么有这么大的利好，房价的降幅却这么大？这些问题，我想，许多人都会有。我们不禁又要回归到一个最原始的问题上去，即，“房价的涨与跌，究竟由谁来决定？”，我们大家在投资时，是不是想明白这个问题了？
那回到这个问题上来，房价的涨与跌，究竟是由谁决定的呢？熟悉笔者的朋友们都应该能了解到我的一个习惯用语，在许多文章中都曾在强调这样一句话，我说，“房价怎么走，短期看投资客，长期看接盘侠”，这其实也恰是笔者思维框架中最核心的部分，万变不离其宗，万法亦皆有定法，了解了根本矛盾所在，也就差不多掌握了未来变化的规律，这个提法，不仅适用于房价，也适用于其他领域。
房价的涨跌趋势，短期三五年，中长期暂取十年左右，更长的，那就脱离了投资，就要赌上国运了。短中长期的房价，大家更在乎的可能是短期，也就是五年左右的时间，房价会是个什么走势，投资的周期，短中线也大概就在这个时间里，另者，我们看其他城市的“限售令”，大概的时间也都是两三年，这个世间其实就在我们的短期房价走势的问题上。
短期房价怎么走，投资客很关键，投资客也可以称作“炒房客”，环京一带，炒房客最盛，往往炒房客富集的地方，房价的波动往往愈大，全国楼市大环境宽松向好的时候，当地房价被炒上了天，全国楼市大环境收紧向下的时候，当地房价也最可能快速到底，这就是炒房客参与炒房游戏的一个共性，任何地方都一样。
炒房客还并不是最根本的力量，炒房客背后是资本的力量，资本，是最根本的力量，资本流向哪里，哪里就会“繁荣”起来，虽然有可能是“虚假的繁荣”，但这无关紧要，投资者最关心的还是自己的“钱袋子”，泡沫不泡沫的，不是投资者最关注的。如何看资本的动向呢？这个问题又要回归到我国的国情上面去了，我们都知道这样一句话，“中国的楼市是政策市”，这句话不假，但问题是“中国的楼市为什么是政策市？”，谁能把这个问题说清？单就房市而言，所谓的政策恰是支配资本流动的一股力量，所以才能显示“政策市”的属性，这种背景下，与其预测房价，不如去分析政策的连续性，这个可能会更精准。这是我的一个经验，分享给大家。
短期房价的走势，炒房客固然很重要，但也不能不考虑“接盘侠”的问题，“接盘侠思维”是楼市根本思维之一，谁掌握住接盘侠，谁就更有话语权，该地房价的飙涨才有了基础，或许仍旧会有泡沫，但总归是小的，就像北京的楼市，环京这块，燕郊仍是环京的“老大哥”，北三县仍是环京的“第一梯队”，投资价值仍然占据优势，京南这块，未来的涨幅可能会更猛一些，但要注意，接盘侠问题上，京南并不比北三县占优，所以，未来京南涨，泡沫可能就更大，因为没有接盘侠这个基础，接盘侠哪里最有优势呢，还要属北三县，还要属“老大哥”燕郊，这一点，几乎是肯定的。
房价涨与跌，投资而言，则可能更关注短期房价的涨与跌，短期来看环京，前三年可能都是向下的趋势，但三年之中，可能会在今年出现“企稳”的现象，也就是我们之前说过的“筑底”，其余两年，大概率横盘，并直到调控政策的次第放开。笔者为什么会做此结论？核心的一点，就是我们今天简单讨论的这个话题——“房价涨与跌，究竟是由谁决定的？”，笔者的答案是——“房价怎么走，短期看投资客，长期看接盘侠”，不知大家意下如何？
“固安通铁+北三县入京”、“3年社保+10年限售”，为什么说“环京重点区域还得涨”？
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