《本人已经刊载学报》
摘要：凶宅是指曾经发生发生过人基于非自然死亡的使得他人产生心理上恐惧的房屋，基于此本文涉案房屋是否是凶宅的研判标准。买受人购买凶宅的救济方式本文提出两种：一是合同缔结时产生的救济——欺诈，但是举证上要证明出卖人有告知凶宅只义务等，当不能获得有效的救济可以采用第二种——瑕疵担保制度，本文提出一般的凶宅依照市场交易秩序看会影响市场的价值，属于价值瑕疵，但是如果特定买受人属于对房屋生厌恶之情事，则可以主张解除合同，但是如果买受人不生厌恶之情，但是市场价值客观减少则依照合同法主张减价请求权。
关键字：凶宅；欺诈；瑕疵担保
一、问题的提出
《礼记·大学》有云：“古之欲明明德于天下者，先治其国；欲治其国者，先齐其家”。由是观之，中华相当重视“家”之存在，家之所在有赖于房屋保障。房屋不仅系遮风避雨之所，且是心灵栖息温馨之地。故而，人类对房屋有安和美好的精神需求。尤其今日，购买房屋成为了家家户户之需求。然而现实中仍存在事与愿违之情形，房屋存在某种让人不愉快的情事，比如古诗中描述“前主为将相，得罪窜巴庸。后主为公卿，寝疾殁其中。连延四五主，殃祸继相锺。自从十年来，不利主人翁［1］”，通过古诗中对于凶宅的描述，可知人们认为对该房屋有相当恐惧的心理。
在当代房屋交易中多有“凶宅”案件纠纷发生。对于凶宅是什么，涉及其中的法律关系为何，实务中应该如何处理，因无明文规定，未有定论。凶宅这样是基于中华传统文化的影响下产生，由于大陆和台湾份属同宗，社会背景和文化传统本属一脉，本文借鉴台湾的学说和实务探讨之。
二、凶宅的在民法领域的研判标准
1、对凶宅的定位
（1）以中国传统的文化基因为背景存在
吉凶体现中国人独特的文化——吉凶文化，认为吉则代表福运，凶则代表灾祸。吉凶是周易中用语，周易有云：“夫大人者，与天地合其德，与日月合其明，与四时合其序。与鬼神合其吉凶，先天而天弗违，后天而奉天时。天且弗违，而况于人乎？况于鬼神乎？”凶被解释为“不吉利［2］”，进而使得他人产生害怕的恐惧心理。
所以“凶宅”存在的前提是中国的传统文化之孕育的产物，中国的吉凶文化影响了凶宅这一概念的存在，体现传统文化对法律制度之影响。
（2）法律上的凶宅的定位
当事人主张自己购买的房屋这一标的属于“凶宅”，那么涉及当事人需有证据证明所购买房屋属于凶宅，则涉及第一个问题——凶宅的认定问题。
生活中确实有对凶宅的称呼，中国传统上存在对凶宅的认识，是基于风水学判断房屋属于“凶宅”［3］，在法律上不予以评价，盖无法律依据，是否构成交易的必要因素，由当事人的意思判断，是否作为影响合同成立的理由，乃由当事人意思自治区处理，非本文探讨之情事，或基于年久失修的宅院之传言带来不祥，虽然受到传统文化的影响，但是这些凶宅之认定和法律上的之凶宅定位不同，盖法律考量影响交易之因素，而非纵容风水等妄言之论。法律上的凶宅是基于某些特定事由，人们对这类房屋倍感不安，其难以提供家的温馨之场合。
但是台湾司法实务认为“凶宅是依房屋市场之通常交易观念，系指曾发生凶杀或者致死情事之房屋”。大陆案件关于的凶宅房屋买卖纠纷中虽然没有涉及对凶宅的定义，然而在具体案件中，引发凶宅的事由多以他人和为主要原因进而对房屋之心生恐惧。
综合台湾的理论和大陆实务可以判定，法律上的凶宅指曾经发生发生过人基于非自然死亡的使得他人恐惧的房屋。
2、凶宅的判断标准
当事人买卖房屋尤其时二手房的买卖，实务中面临着当事人主张凶宅的事由，然而立法制度上未对凶宅作出明确的规定，所以首要问题是对房屋是否是凶宅的判断提供相当之标准，本文尝试探讨之，以期对实务用作用。
判断是否是凶宅的参照标准，结合大陆判决实务和台湾实务来分析归纳法律上的凶宅的构建要件，主要分成以下几个参考标准：
（1）原因要件——发生非正常死亡事件
人总有一死，对于寿终正寝这类型的正常死亡，一般人不会介怀，因为家家总有老人往生，属于自然规律，该种正常死亡于房中不足以生异常心理。
所谓非正常死亡即为死亡非基于自然规律死亡。主要分成两种：第一种为凶杀［4］，指被害人受到他人戕害而死亡；第二种是，上吊、跳楼［5］、烧炭［6］等引发的死亡事件［7］。而对于非正常死亡，或基于冤魂追溯之想象，或基于其他社会心理对非正常死亡在特定空间尤其是黑夜下，常常引发人们恐惧、嫌弃和厌恶等心理，这类情形的发生使房屋不能发挥温馨祥和的正常追求，进而影响房屋的效用。仅仅发生意外伤害或者流产等不应该视为作为凶宅的事件的非正常死亡，在房屋内未遂，凶杀未遂等事由不足以引发一般人的恐惧此时的房屋不能成之为凶宅之这一客观标准。
（2）地域要件——事件发生的地点范围
判断发生的非正常死亡的地点范围界定的标准仍以发生之地点让买受人生恐惧厌烦之心为要件判断之，依照社会通常观念，发生的范围是在所购买的私有独立居住的环境范围内足以引发他人之恐惧厌恶心理。
根据人们现在居住的环境通常的有两种，而判断凶宅的构成的地点范围根据这两种情况而有所不同：
第一种是房屋的单独所有。比如有独立的房屋和院落，比如农村的住宅，比如城市的别墅。该种情况只要非正常死亡之情事发生在该居住生活的范围以内则满足凶宅之地点范围要件。
第二种是建筑物区分所有。现在城市居民多数居住高楼中，专有部分属于私人封闭空间，属于伦理上家的范围，一般的发生在专有部分内引发人的嫌恶之心理，所以台湾地区“内政部”将发生地点限定在在建筑物区分所有物的专有部分内，台湾“内政部”第0970048190号函释［8］中认为，凶宅属于“本建筑改良物(专有部分)于卖方产权是否曾发生凶杀或致死之情事”，系指卖方产权持有期间，于其建筑改良物之专有部分(包括主建物及附属建物)，曾发生凶杀或而死亡(不包括自然死亡)之事实，及在专有部分有求死行为致死(如从该专有部分跳楼)。大陆也应该做同一解释。
（3）事故发生之消极要件
并不是所有的发生过非正常死亡的房屋均足认定房屋属于凶宅，尚应该考虑其他消极因素：
第一是时间因素，凶宅之认识毕竟属于个人之主观面和心理上的层次，时间的长短关于房屋发生凶宅之情事逐渐会被淡忘，不再产生不安心理。
第二是房屋经过多次易主，均没有发生生厌恶之情事，邻里之间也普遍比较淡然，此时依据社会的通念不会让人不安时房屋不宜再认定为凶宅。还有其他除去不安的因素，比如说宗教层次除去等等。
（4）事故发生之心理要件
凶宅构成的主观要件是足以使人产生恐惧的心理。因为不正常事件的发生足以使得一般人发生恐惧，使得房屋的效用受到妨碍或者在市场价值在客观上受到贬值。虽然有非正常死亡的发生不一定会使得买受人惧怕，要考虑特定买受人的宗教信仰［9］、成长经历等使得特定买受人因为不足以害怕，比如如果买受人有特殊的宗教信仰，如食人族一样或者类似信仰，不会因为买受人买到房屋而主张凶宅属于欺诈，但是因为客观上会妨碍一般人的对房屋效用价值，所以房屋的价值客观上仍然会贬值，买受人仍可以依照房屋所享有的市场实际价值订立买卖合同。
总之，以上属于判断凶宅之标准，另外凶宅之判断毕竟属于个人的主观面，有人对凶宅之认识嗤之以鼻，根本不介意其凶宅之情事，所以凶宅之判断属于根据社会一般通常的观念来判断。而对凶宅的一般大众的心理和个别大众的心理的差异也就引发了对于买卖凶宅产生的问题的纠纷不尽相同。
三、合同缔结上的救济途径——恶意欺诈制度
在判定涉案房屋属于凶宅时，当事人可以寻找那些救济途径就显得极为重要。司法实务中发现，大陆案件判断多采用欺诈制度予以救济。主张欺诈而依据合同法54条主张行使撤销权时，需要判断是否为欺诈行为，构成欺诈具有较为严格的要件，理论上认为欺诈“系欲相对人陷于错误，故意以不实之事，令其因为错误而为意思表示［10］”。其欺诈意思表示其过程为“欺诈——错误——意思表示之三阶段，而且须依次有原因结果的关系［11］”。
（一）在“凶宅”买卖中欺诈构成的研判
在“凶宅”买卖中是否构成欺诈，根据“合同法”54条行使撤销权，除了满足除斥期间1年（合同法55条）的要求之外，尚需要满足以上构成要件：
1、凶宅买卖中欺诈行为
理论上认为欺诈行为是系指对于不真实的事实故意表示其为欺罔行为［12］，而使他人陷于错误。行为分成积极的欺诈行为、消极的欺诈行为和单纯的沉默。欺诈行为是指故意虚构事实（积极欺诈）或者做出隐瞒事实（消极欺诈）之情事［13］，欺骗相对人使得相对人作出意思表示，如伪称某赝品为真品。凶宅之判断属于心理作用，难以以积极行为行欺诈之事实。
诈欺亦得为消极不作为，依照一般情形判定从事交易买卖活动当事人如果主张房屋是凶宅的主张在达成买卖法律行为时，一般不会告知相对人房屋发生不正常死亡之事实，然而并不是所有的不告知均属于欺诈不作为，是否构成“消极欺诈或者以单纯沉默之方式构成欺诈”而适用合同法54条关于欺诈的条款尚属有疑问。如果构成不作为构成欺诈，理论上认为须有告知义务的违反为前提，史尚宽先生认为，不作为尤其沉默不当然构成欺诈，然而在法律上、契约上和交易习惯上则有告知义务存在时，则有告知事实的存在［14］，台湾学者郑冠宇教授也认为消极欺诈须以行为人有告知义务为前提，至于单纯的沉默除在法律上、契约上和交易习惯上就某事项有告知义务外，其缄默并无告知义务［15］，以上两位学者的观点值得认同，于意思自由角度，也可以作同一解释。
所以，从理论上看，没有告知义务而为不作为不构成欺诈。单纯的沉默，在法律上、合同上或交易之习惯上就某事项负有告知之义务者外，其缄默并无违法性。
是故“行为人的告知义务”即为是否构成不作为诈欺的关键所在，告知义务的方式来源于三种：
第一是立法制度的明文规定，然而对于凶宅我国立法未有明文规定；
第二是基于当事人之约定是否有告知义务，合同中约定负有告知凶宅之义务，出卖人沉默时则违反告知义务，属欺诈行为，此时应该根据个案予以判断。
第三是基于交易习惯产生告知义务，虽然无法定或约定，若违反交易习惯上之义务，仍然构成欺诈。欺诈制度设立旨在保护表意人之意思表示自由［16］，且是针对个案予以之保护当事人的意思自由，出卖人无义务查知在个案交易上相对人是否介意发生非正常死亡之情事，但是可以据一般社会通念判断之，即为如果隐瞒欺诈凶宅之情事足以影响买受人不会购买房屋，关键看不正常事件的发生是否重要，比如明知购买房屋用来结婚，依照一般的社会的通念可知道买受人如果知道房屋属于凶宅则不会购买，则此时构成欺诈［17］，如果购买房屋用来储存货物或者用来建立公共场所，依照一般的社会通念，凶宅不足以影响买受人的意思表示，则不构成欺诈。
2、须有因果关系
这里的因果关系理论上称之为双重因果关系——第一层因果关系指表意人因为欺诈而陷入错误之因果关系，第二层因果关系是因错误而为意思表示之因果关系［18］。换而言之，研判案例判断构成欺诈是否具有因果关系，欺诈行为是被欺诈人的错误的原因，被欺诈的错误是表意人作出意思表示的原因。这里要求在具有欺诈行为的前提下，还需要基于因果关系判断，是否是因为欺诈而做出的意思表示。
3、须有诈欺的故意
故意系指认识诈欺行为希望表意人陷于错误而为意思表示。欺诈之故意也需要两方面的故意，“欺诈行为有使得他人陷于错误的故意和他人基于错误发出意思表示故意［19］”。在涉案房屋为凶宅的前提下，如果出卖人明知为凶宅且负有告知义务而没有告知时才构成欺诈，但是不排除出卖人对房屋不知道自己的房屋属于凶宅时，则可以主观上即使有过失，也不可以构成欺诈的事实。
（二）主张欺诈救济方式以及不足
基于合同法54条的规定买受人在认定涉案房屋属于凶宅的前提下可以主张撤销权，撤销合同买受人可以请求返还房屋并且要求退换价款，有利于保护买受人。但是构成欺诈要件条件较为严苛，从理论上看一般的凶宅案件买卖涉及的欺诈问题多为消极欺诈。
在实务中，首先，买受人要证明相对人有事实消极欺诈行为，则先要举证是否具有对方有告知义务，而告知义务的审查毕竟模糊不清，需要依照社会之一般情形判断。其次，欺诈仅以行为人主观故意为限，如果行为人过失不承担责任，如果出卖人不知存在房屋有非正常死亡之事实，则非非故意，利用欺诈难以获得救济。第三、救济手段受到期限的限制。基于欺诈才赋予撤销权，但是撤销权的有除斥期间1年［20］，起算是知道或者应该知道欺诈事由之日起起算。1年之后，不能的一欺诈为由主张救济。
所以欺诈救济有较大的局限性，此时如何寻求其他救济，成为一个重要课题。
四、合同缔结后的救济——物的瑕疵担保责任制度
由于欺诈制度是根据个案予以判断，在救济上带有很多要件，也因此受到严格的限制。往往当事人难以获得救济。凶宅之之判断具有坚强的主观面，依据一般社会公众对凶宅的认识，往往对凶宅心生厌恶恐惧，则必然会影响到凶宅的市场上的价值，则可用物之瑕疵担保制度予以救济，颇为有效。
（一）理论上物的瑕疵担保制度
1．瑕疵担保的概述
瑕疵担保责任是指出卖人交付买卖标的的权利无瑕疵和物的完整无瑕疵物品的法定责任［21］。在买卖合同中，基于合同买受人的承担的义务是交付价金，出卖人则要交付标的物时负起瑕疵担保责任 即为物之出卖人对与买受人转移所有物之，应该担保不存在灭失或者减少其价值的瑕疵。
从物的价值角度看，可以分成交换价值和效用价值。在买卖交易过程中买受人之所以愿意支付价金旨在取得效用价值和交换价值，以实现代价的平衡［22］。为此很多国家和地区设定了物之瑕疵担保责任［23］。
2．我国瑕疵担保的规定
虽然合同法的155条，规定了交付标的物符合质量的要求，否则承担按照合同法111条的违约责任，这里的质量大致指物的效用价值，并不包括物的市场价值，不完全符合社会的发展和法理价值。而我们处理问题，可以参照台湾地区的民法作为理论支持，而规定的比较细致的是台湾民法的354条规定，物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质。该法条较为能适应社会的发展，对处理凶宅案件有较大的作用。合同法值得借鉴之。
3.瑕疵担保的类型和凶宅的判断
出卖人对于买卖标的物之价值、效用或品质上瑕疵之担保责任，包括价值瑕疵担保、效用瑕疵担保和品质瑕疵担保［24］。
（1）效用瑕疵担保
效用瑕疵担保是“指出卖人应该担保其无灭失或者减少其通常的效用或者基于契约（合同）预定效用的瑕疵［25］”。理论上效用瑕疵分成客观瑕疵和主观瑕疵，即为通常效用瑕疵和契约预定的效用瑕疵，前者指的是标的物欠缺通常使用或者消费时的基本效用，后者指的是特别约定其应该具有的效用瑕疵［26］，即为意思自治确定效用担保。
如果涉案房屋为凶宅，虽然不是导致物理上房屋的损伤，但是依照社会的通常的认识，对“特定买受人”而言，使用房屋时有有恐惧嫌弃心理，与购买追求安静温馨的私人天地享受的本旨想违背，故而造成使用价值的残损，实际上故而可对特定买受人构成效用瑕疵担保［27］。
（2）价值瑕疵担保
价值瑕疵担保是“指物的出卖人应担保其物无灭失或者减少其价值的瑕疵［28］”，“如果交付的标的物有瑕疵或者欠缺则负担责任［29］”。
从交换价值上看，如果涉案房屋为凶宅，依照一般的社会观念，有令“一般人”畏惧之心理，一般人人会害怕而不愿意购买，会造成该房屋在交易上价值的客观贬值，造成交换价值的瑕疵，即便是对特定买受人来说没有造成效用价值的妨碍，如果特定买受人基于宗教信仰、个人成长经历或者其他情形，有不惧怕凶宅的心理。也不妨碍构成价值上的瑕疵担保。
（3）保证瑕疵担保
保证瑕疵担保，又称为品质瑕疵担保，指的是出卖人保证指有明确的担保其品质，“要依据合同的内容、立约当时的事实与其他一切证据材料资料加以判断，具有保证之意思即为可以［30］”。换句话说，仅于出卖人就物的品质为保证（品质保证）时，始有其适用［31］。此时的品质保证，一般认为须经出卖人单方保证即可。所以如果涉及凶宅案件时，要看当事人有无特定约定保证所购买的房屋是否属于凶宅，此时看要根据出卖人的意思表示加以判断。
（4）瑕疵担保在大陆立法的法条依据
合同法第154条规定，当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用本法第62条第1项的规定。质量从解释上应该即为使用价值，类推包括交换价值，即为合同法154条作为瑕疵担保责任的简单规定，从解释上应该包括效用瑕疵瑕疵担保和价值瑕疵担保。且同154条看约定属于效用瑕疵的中的契约约定的瑕疵之情形，理论上虽然主张品质瑕疵以出卖人单方允诺品质即足，但是看本法154条字句中的“约定”得出考量合同法的154条注重意思自治，所以品质瑕疵担保可以类推本法本法154条的规定。
所以，以上分析的品质瑕疵担保、效用瑕疵担保和价值瑕疵担保在大陆立法体系内仍有研究的使用的必要。
(三) 买卖凶宅对的瑕疵担保制度的适用
1、瑕疵担保的适用的顺位
从学说上看，学者通说与实务均采取主观结合客观瑕疵概念之观点，应依主观瑕疵标准、半主观瑕疵标准、客观标准之顺序检验之［32］，根据合同法154条的规定，先依据约定瑕疵瑕疵或者单方允诺瑕疵担保判断瑕疵担保，然后没有约定瑕疵担保或者约定瑕疵担保不明时，才适用从价值瑕疵担保和通常效用担保价值判断之。其检验顺序为：
第一步：判断为保证瑕疵担保，即为出卖人对于凶宅有无担保允诺之明确约定。或者看是否约定是否对效用瑕疵担保作出约定，如果符合约定或者单方允诺则属于物之瑕疵。如果不构成则按照第二步检验；具体看是否出卖人单方允诺或者当事人约定为“凶宅”承担瑕疵担保责任。
第二步：判断是否属于合同项下的通常效用瑕疵或价值欠缺之瑕疵，根据上述分析如果没有上述的瑕疵担保，此时判断构成效用瑕疵担保和价值瑕疵担保。
上述分析，已经分析涉案房屋为凶宅时，使用房屋时有有恐惧嫌弃心理影响对使用价值效用瑕疵担保。从交换价值上看，房屋为凶宅会造成该房屋在交易上价值的客观贬值，造成交换价值的瑕疵。
2、理论上其他的瑕疵担保责任的构成
除了满足上述的物之瑕疵外，还要求：第一、物之瑕疵须于风险转移时存在，虽然立法制度没有对瑕疵担保何时转移加以规定，但是风险转移之前是买受人应该负责的部分，所以依照瑕疵担保制度设定的本旨是为了追求交易公正，应该做出同一解释。第二、须买受人善意且无重大过失。其中，善意属于不知情，即为购买时买受人不知道有凶宅之情事，无重大过失是指尽到一般人的注意义务［33］，即为购买涉案房屋时，依照一般社会的常识观点做出判断得出所购买的房屋不是凶宅。第三、买受人就受领之物须检查通知，但出卖人故意不告知瑕疵者，不在此限。出卖人之物之瑕疵担保责任成立后，买受人得请求解除契约或减少价金。第四、出卖人对瑕疵担保负担无过失责任［34］。因为瑕疵担保属于法定的责任，根据我国合同法的责任的也应该解释为无过错责任，即为出卖人只要出卖物有瑕疵，不管过失与否都要承担瑕疵担保责任。
3、物的瑕疵担保的法律效果
从立法制度上分析，我国的合同法155条规定了物的瑕疵担保，不管是从理论上和正义的追求上，物的瑕疵担保中的价值瑕疵担保应该适用合同法155条的规定。就法律效果上，根据155条适用合同法111条的规定类推适用违约责任的条款，然而111条规定比较粗疏，尚需要仍然解释。如果构成约定的瑕疵担保或者单方允诺的瑕疵担保，则适用其约定，其法律效果同构成通常效用瑕疵担保和价值瑕疵担保类似，故而分析构成效用瑕疵担保和价值瑕疵担保即可。
如果特定买受人对凶宅生恐惧厌恶之感觉，无法使用房屋时，出卖人负担效用瑕疵担保责任，对买受人来讲，合同当事人来说属于合同的目的不能实现，可以依据合同法94条的立法精神——合同目的不能实现时解除合同［35］，合同买受人享有解除权，适法条合同法94条第（5）款的规定。
如果特定买受人不对凶宅产生恐惧厌恶之感觉，然而该房屋却因是“凶宅”而导致房屋在市场上的价值获得减低，此时如出卖人没有按照实际的现有商场价值出售，则要承担价值瑕疵，而不能因为合同目的不能实现，不适用合同法94条第（五）款的规定，而应该依据诚信原则适用111条的规定，主张参照市场价值请求减少价款即为可行。
五、结论
首先，对本法律上的凶宅是指指曾经发生发生过人基于非自然死亡的使得他人害怕的房屋。涉案房屋是否是凶宅的研判标准是：（1）发生非正常死亡事件。（2）发生的范围是在所购买的房屋内或者院落范围内。（3）事故的发生足以使人产生恐惧的心理。（4）其他事由，比如不正常死亡的事件和交易的时的长久，是否经过多次交易等事项。
其次，依照理论上，出让的房屋为凶宅时，是否构成欺诈需要满足民法的构成要件，不是所有的隐瞒都构成欺诈，需要又相应的告知义务的存在，否则不是欺诈事实，而且即便，构成欺诈从举证和救济的撤销权的除斥期间等限制角度，实务中如何处理应该予以注意对构成要件的分析。
第三，本文论述了瑕疵担保，认为出售凶宅构成瑕疵担保责任但是要具体问题具体分析，凶宅依照市场交易秩序看会影响市场的价值，属于价值瑕疵，但是如果特定买受人属于对房屋生厌恶之情事，则可以适用合同法的94条的第5款的规定，主张解除合同，但是如果买受人不生厌恶之情，但是市场价值客观减少则依照合同法111条主张减价请求权。
参考文献；
［1］摘录自白居易的“凶宅”一诗作。参见：古诗文网，http://www.gushiwen.org/GuShiWen_e4cf277360.aspx。
［2］参见：辞源[M]，商务出版社，1988年7月第1次版，第180—3页，本书解释“凶”由多个含义，其中含义是不吉利，与本论文的凶宅的词意相符合。
［3］参见：网站，美国媒婆星座网，“这样的风水凶宅，你还敢住吗” http://www.meiguoshenpo.com/fengshui/zhuzhai/d29051.html。
［4］大陆司法实务中出现凶杀作为非正常死亡案件导致的凶宅案件，详见：韦相莲与欧阳宗泽等房屋买卖合同纠纷上诉案， （2014）东中法民一终字第36号。http://www.jufaanli.com/detail/533926b519a3a38a9541ed5360feaa88/?q=凶宅&src=search。
［5］大陆司法实务中出现因为跳楼引发的非正常死亡的引发的凶宅案件，详见：吴国锋与孟丽斯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书， （2015）廊民一终字第854号。网址为：http://www.jufaanli.com/detail/f5afbc1c1b3b60d677f01102484931cb/?q=凶宅&src=search
［6］大陆事务中，也有认定属于非正常死亡的案件，在陈霞与杨富强、杨焱房屋买卖合同纠纷中，存在陈尸体多日，，本案认定值得认可。详见判决：（2014）穗中法民五终字第474号。http://www.jufaanli.com/detail/fb121e8dd407e703b7308956095ea166/?q=%E5%87%B6%E5%AE%85&src=search
［7］参见：[台]邱琦，凶宅于纯粹经济上损失[J]，约旦裁判时报，第7期，2011年2月，第23页。
［8］参见：台湾十大不动产网站，http://www.ipland.com.tw/index.asp? module=Infor&Job=Show&Num=1369&cid=170。
［9］比如，如果买受人有特殊的宗教信仰，如食人族一样或者类似信仰，不会因为买受人买到房屋而主张凶宅，文章是，印度恐怖食人族：，以尸体为床。网址：http://news.sohu.com/20140318/n396788149.shtml
［10］参见：[台]陈聪富，民法总则[M]，元照出版公司，2016年2月第2版，第292页。
［11］参见：史尚宽，民法总则[M]，中国政法大学出版社，2000年03月01日出版，第424页。
［12］参见：[台]林诚二，债法总论新解：体系化解说（下）[M],瑞兴图书股份有限公司出版，2013 年01月01日出版，第129页。
［13］一般学者认为惟学者认为“些微的夸张不包括在内”，参见王泽鉴《民法总论》，北京大学出版社，2008年10月版，第308页。
［14］参见：史尚宽，民法总则[M]，中国政法大学出版社，2000年03月01日出版，第424页。
［15］参见：[台]郑冠宇，民法总论[M]，台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第320页。
［16］关于德国的欺诈的，德国学者主张是意思决定的自由应当受到保护。Vgl.Hans Brox／Wolf-Dietrich Walker, Allgemeiner Teil des BGB，33Ausflage. 张艳翻译，德国民法总论[M]，中国人民大学出版社，第272页。台湾学者认为，欺诈属于意思表示不自由，由于表意人的内心意思受到不当的干扰以致于所为的意思表示由表意人的决定，但是如果无该不当的干扰，表意人或不会做出该意思表示。参见：[台]郑冠宇，民法总则[M]，台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第320页。
［17］参见：买婚房却买到凶宅 本来用来结婚的房子却发生过不祥事件弄得婚都没结，网址：http://www.qlwb.com.cn/2016/0911/721600.shtml 本新闻反映出一般的社会通念，出卖凶宅给想结婚的买受人此时会引发买受人不会购买的意思，对交易显然属于情节重大 ，所以此时出卖人负有出卖义务。
［18］参见：[台]郑冠宇，民法总则[M]，台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第321页。
［19］同［18］。
［20］根据合同法第55条的规定，基于欺诈事由，产生的撤销权的除斥期间为1年，自知道或者应该知道撤销是否之日起算。
［21］参见：[台]林诚二《债编各论新解——体系化解说（上）》台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第107页。
［22］对于瑕疵担保的理论基础实务中多有争议：有主张默示担保契约说，有主张权利供与不履行说，有瑕疵告知义务不履行说，一般认为同朔是维持有偿契约的交易安全说，该学说认为瑕疵担保责任之理论依据在于双务有偿互相代价的平衡，以保证安全，本文认同通说见解。参见：[台]林诚二《债编各论新解——体系化解说（上）》台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第107页。然而根据合同法155条的规定，虽然形式上规定物的瑕疵担保，但是却适用关于瑕疵给付的规定，视同为违约责任，法理上看，瑕疵担保责任不同于违约责任。台湾的黄茂荣教授持有这样的观点，详见黄茂荣《买卖法》中国政法大学出版社，2002年08月出版，第211页和第212页。
［23］虽然合同法的155条，规定了交付标的物符合质量的要求，否则承担按照合同法111条的违约责任，这里的质量大致指物的效用价值，并不包括物的市场价值，不完全符合社会的发展和法理价值。而我们处理问题，可以参照台湾地区的民法作为理论支持，而规定的比较细致的是台湾民法的354条规定，物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质。该法条较为能适应社会的发展，对处理凶宅案件有较大的作用。合同法值得借鉴之。
［24］台湾地区民法规定较为详细，可以参考，台湾民法第 354 条“物之出卖人对于买受人，应担保其物依第三百七十三条之规定危险移转于买受人时无灭失或减少其价值之瑕疵，亦无灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵。但减少之程度，无关重要者，不得视为瑕疵。出卖人并应担保其物于危险移转时，具有其所保证之品质。”
［25］参见：[台]刘春堂《民法债编各论（上）》台湾三民书局有限公司出版，2015年6月二版，第49页。
［26］参见：[台]詹森林，买卖之物的瑕疵担保，月旦法学杂志，2017年2月版，第40页。
［27］理论上有主张不构成效用瑕疵担保，详见，[台] 吴从周，凶宅、，月旦裁判时报（第12期），2011年12月，第117页。
［28］参见：[台]刘春堂《民法债编各论（上）》台湾三民书局有限公司出版，2013年9月二版，第48页。
［29］参见：[台]林诚二《债编各论新解——体系化解说（上）》台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第115页。
［30］参见：[台]林诚二《债编各论新解——体系化解说（上）》台湾瑞兴图书出版股份有限公司出版，2014年8月二版，第149页。
［31］参见：[台]刘春堂《民法债编各论（上）》台湾三民书局有限公司出版，2013年9月二版，第50页。
［32］参见：[台]吴从周，凶宅、，月旦裁判时报第12期，第111页。
［33］重大过失指行为显然欠缺一般人注意义务。参见：[台]郑冠宇，民法债编总论[M]，台北新学林出版社，2015年09月01日，第148页。
［34］参见：[台]刘春堂《民法债编各论（上）》台湾三民书局有限公司出版，2013年9月二版，第32页。
［35］合同法94条规定了解除权，从合同法94条第一款和第四款的情形，合同的目的不能实现则赋予当事人享有解除权。