7月3日早晨，在香港上市的万达商业发布公告，宣布公司董事会已经通过审议，公司计划重回A股上市，上市发行3亿股，预计总募集资金不超过120亿元。以此推算，万达计划发行价不超过40元/股，而同期万达商业在港股的价格是58港币/股。
目前在香港上市的万达商业港股总股本为6.53亿股，市盈率仅为8倍，市净率1.36倍。港股总市值仅380亿元。
相比万达商业高达45亿的总股本，港股市场的流通股本仅占14.5%。因此，董事会预计发行后，公司公众股持股量(包括A股和H股)将占比达到47.3%。
根据A股和H股两个市场的估值差异，和近期A股牛市的走势，预计上市价格将大幅超过40元/股的走势。
根据董事会公开披露的信息，本次A股发行，计划募集资金投向重点用于南京仙林万达茂、济南高新万达广场、合肥瑶海万达广场、成都蜀都万达广场、徐州铜山万达广场等5个项目。
其中值得提及的是，南京仙林万达茂作为万达文旅商业最新一代项目，单个项目计划总投资47亿元，这是超级茂的代表项目。万达文旅产品即将在新发行的股份中露出真面目。
从去年年底万达商业在港股的成功发行，以及上市后的牛市走势来看，公司大大坚定了发展的信心，并且一系列转型的商业策略也获得了资本市场的认同。
此次回归A股，万达有如下意图：
1、发行A股将增强公司的企业形象，进一步拓宽本公司的融资渠道及增加本公司的营运资金以及透过吸引大型机构及中小型投资者增强资本市场认可度。
2、A股发行将有助于本公司业务发展、融资灵活性及业务开发，亦有助于获得更多财务资源及提升本公司的竞争力，有利于本公司的长期发展。
我们看到万达的两个上市公司:1、在A股上市的万达院线；2、在港股上市的万达商业，目前在资本市场的运行均较为理想。
万达商业自港股上市之后，通过今年年初宣布的轻资产计划，已累计上涨25%。
走势稳健的万达商业(HK3699)
但与万达在港股市值和股价的温和上涨相比，万达院线凭借企业出色的业绩、良好的行业成长性、大幅的海内外并购和A股市场的高溢价能力，万达院线的股价已经累计上涨10倍，最新市值达到1366亿，市盈率达到150倍，市净率更是达到30倍的高溢价。
A股上市后万达院线（SZ002739）股价表现一骑绝尘
2015年，转型中的万达在金融市场的运作可谓是火力全开。公司以良好的业绩为背书，通过快钱已经在6月发布稳赚1号重筹产品，成功募集资金50亿元。7月预计将上市其二期产品。
至此，万达如若能在A股成功发行，将在两个资本市场拥有同步上市3家公司，同时手握众筹金融平台，未来还将大规模发行REITS，万达金融帝国的战略版图已经浮出水面。
另，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦观点如下：
首先，万达商业在港股的估值并不理想。万达商业在港股的估值并不高，市盈率仅8.354；相 较而言，A股的万达院线市盈率达90.96倍，万科市盈率为59.47倍，可见A股的估值更客观，股东收益更高。可以说，目前，A股的市盈率在世界排名第一，万达拟回归A股显然是看重A股市场更愿意听故事，这也是促进其融资、加速“轻资产化”的重要手段。
第二，A股估值增长速度促使万达考虑回归。去年万达商业放弃A股投奔H股，可能以内预期其在A股得不到理想的市值；目前考虑回归A股可能是看重这一市场已成为全球增长最快的市场。
第三，H股和A股投资者不同。H股投资者多为机构，在万达的租金收益并不高的背景下 ，多为比较理性的机构投资者对于万达商业未来盈利的预期并不看好，而A股市场因多为散 户投资人，对于收益和盈利预期的关系不甚敏感，可能更在乎万达讲的“轻资产化”与“互联 网+”的故事。在机构投资者并未十分看好的情况下，万达在H股进行发债等再融资行为，则可 能比较困难；在A股则可能相对容易。
第四，为未来整体上市设置接口。万达此举也不排除意在为未来整体打包A股资产（已在A股上 市的万达院线），设置接口。
至于回归A股时机，崔崇彦认为，A股的估值已经非常高，而且IPO审查的速度目前也比较快， 现在万达商业回归A股，也是为了选择较好的上市时间窗口。
文章来源：房地产观察家、腾讯房产
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