今天(2月2日),全球最大的房产数据平台——Zillow,公布了一个重要数据:截至2017年末,美国的房屋总市值达到了31.8万亿美元!
Zillow还透露了以下信息:
1、洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达 2.7 万亿和 2.6 万亿美元,相当于英国和法国各自的经济产值。
2、在美国 35 个最大的房地产市场中,俄亥俄州哥伦布市的总房屋价值涨幅最大。该市房屋价值在过去一年上涨了 15.1%,达到 1523 亿美元。
3、2017 年,全美租客的租金支出创造历史新高,达到 4856 亿美元,比 2016 年增加了 49 亿美元。
最后,Zillow宣布:31.8 万亿美元,这是个庞大且抽象的数字;它超过了美国 GDP(国内生产总值)的 1.5 倍,是中国 GDP 的近三倍。
看到Zillow这样自信,决定打击一下美国人的“嚣张气焰”,算算我们上海和北京的房屋市值。
,资料详实、充分,几乎是应有尽有。我们先看第一张图,它来自上海2004年的统计年鉴:
可以看出,在1978年中国改革开放的“起点时刻”,传说中的“大上海”还只是一个“小上海”,全市房屋总建筑面积只有8653万平方米,其中住宅只有4117万平米,住宅的主要形式之一仍然是“旧式里弄”。
再看截至2016年末的数据(来自上海2017年统计年鉴):
这时候的上海,建筑物总面积达到了12.77亿平方米,其中住宅为6.55亿平方米。
好了,我们开始按照2017年12月的二手房价格、2016年12月的建筑面积,推算上海目前的房屋市值(这将滞后一年)。2017年12月,上海二手房均价是5万元。我们姑且按照住宅5万元,非住宅打6折(3万元)来计算。(汇率按照6.3)
(6.55×5+6.22×3)÷6.3=8.16万亿美元
也就是说,上海房屋的总市值至少达到了8.16万亿美元。
美国人不是说了吗?“洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达 2.7 万亿和 2.6 万亿美元”,我大上海就足以把它们两大都市圈灭了。
北京的数据,只查到了1978年以来“房屋竣工面积”。总面积是8.725亿平方米,其中住宅是5.05亿平米。
1978年之前的存量建筑有多少?不知道。我们可以按照上海的数据来推算,姑且按照北京跟上海一样来计算。这样,到2016年末,北京的住宅面积是5.5亿平方米,非住宅是4.09亿平方米。
北京在2017年12月的二手房价格为5.9万元人民币(每平米),那么我们按照住宅5.9万,非住宅打6折——3.54万元计算。这样,北京的建筑物总市值为:
(5.5×5.9+4.09×3.54)÷6.3=7.45万亿美元
北京房屋总市值,也可以轻松地灭了“洛杉矶+纽约”两大都会区。
北京上海两市的房屋总市值,达到了15.6万亿美元,是美国房屋市值的49%。但注意,我们没有计算2017年上海、北京新竣工的房屋面积。如果算上的话,超过美国房屋市值的一半,是妥妥的。
这值得自豪吗?可以自豪,但自豪之后恐怕是深深的忧虑。
北京和上海生活的人口,即便按照民间最大估算口径,也就是7000多万,远远比美国的3.23亿人口要少,只占中国的20分之一。如果再加上深圳、广州、杭州、成都、武汉、天津、南京等城市的房屋市值,中国前20名城市或许就可以超过全美国。
这意味着什么?
第一,中国房屋价格偏高,的确存在泡沫;
第二,人民币汇率被高估了。
同样价格偏高的还有中国股市。这两天股市大跌,有股民哭诉:为什么美国股市能长时间上涨,而中国股市总是跌?其实很简单,你一直在泡沫状态,怎么能持续上涨呢?
或许有人会反问:股市在泡沫状态,所以难涨易跌,那么楼市为什么不这样?说实话,楼市跌不起。楼市跌起来,可以地动山摇,会危机到整个金融体系、全社会就业。股市虽然规模越来越大,但影响力跟楼市还是没有办法比的。
还有一个重要区别:你的房子是现实存在的,可租可用,周围的配套(学位、商业、交通等)也都不会变化。但股票是虚拟资产,完全靠信用支撑,当信用没有的时候,你连张擦屁股纸都留不下。
中国的楼市泡沫何时破裂?中国的房价何时能跟国际接轨?这恐怕需要很长时间,长得超出我们的想象。最终,让人民币无法实现真正意义上的“自由兑换”。
大家可以看一下香港,那可是一个自由港,但高房价问题一直难以解决。香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候,曾透露了香港楼市令人震惊的现状:
人们对香港的印象是地少人多,土地不够用。但其实香港有大量土地,其中40%是郊野公园。
香港用做城市发展的土地,占比不过25%,其中用做住宅的土地仅占7%,这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。
也就是说,只要再拿2%的土地出来,就可以改善居住面积50%。但是,香港一直做不到这一点。
为什么做不到?主要原因是“路径依赖”。香港的金融体系(比如银行贷款抵押物)都是以房子、土地为基础的,如果大幅增加土地,造成不动产价格暴跌,整个金融体系会崩溃。换句话说,香港的高房价已经成为无法解决的“堰塞湖”,倒逼着政府长期维持其畸形的价格体系。
中国内地也面临这个问题。楼市巨大的泡沫,只能被小心呵护、维持,尽量通过改革、转换经济增长方式来缓释它。
来源:天天说钱
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