期房限转？动迁房限售期内转让无效？#超多人问的房产纠纷#（一）

导读

后台留言的小伙伴提问的问题，小编抽空为你们一一整理出来并回答。

#超多人问的房产纠纷#

~~新番~~

#第一弹#

欢迎大家私信留言遇到的房产纠纷

本期小编为大家总结的是

1.预售房（期房）转售中，是否能以尚未取得产证为由要求解除合同？

2.限售期内的动迁安置房买卖合同无效？

问题一：预售房转售中，是否能以尚未取得产证为由要求解除合同？

回答：不可以

预售房|期房：

预售房|期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。

不少的期房再转让纠纷，解除合同的理由

基本如下：

系争房屋尚未取得产证，依法不允许转让，故上述合同（期房转售）无效

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上海高院的观点是

虽然《城市房地产管理法》第38条规定

未依法登记领取权属证书的房屋不得转让

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该条款并非效力性强制规定，法律并没有就此否定期房转让合同的效力

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在尚未取得房屋产权证之前，期房转让合同的债权人虽不享有房屋的所有权，却依据合同享有债权，债权人依法可以将债权进行再转让。

所以

认为诉争房屋没有取得产证而要求认定合同无效的请求不成立。

最高院93年《全国民事审判工作座谈会纪要》观点：

关于转卖预售商品房问题。预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售商品房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可按一般房屋买卖关系处理。

法条链接

《合同法》第八条　

【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《合同法》第七十九条　

【债权的转让】债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

（一）根据合同性质不得转让；

（二）按照当事人约定不得转让；

（三）依照法律规定不得转让。

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解决合同并主张损害赔偿的，。

问题二：限售期内的动迁安置房买卖合同无效？

回答：有效

动迁安置房|限售期：

动迁安置房：进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁户进行安置所建的房屋。

限售期：又称为限制交易期，主要指动迁安置房在取得产证后限制转让的期限。可能是三年或者五年。比如上海市的规定是动迁安置房在获得产权3年后可再次出售。

关于动迁房的两大主打纠纷

1.涉虚假借贷的动迁房纠纷

（为了降低过户风险而采取的虚构借贷关系、办理抵押登记等行为导致的纠纷）

2.满足过户条件，卖家拒绝过户等的动迁房纠纷

（怎么办可以回看动迁房房东违约不过户，这个局怎么破？）

限售期内签订的动迁安置房买卖合同是否有效？

认为无效的人，基于下面的条文认为：

限售期内的动迁安置房不得转让和出租。

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定：

“动迁安置房在取得房地产权证后的3年后，不得转让、抵押……”

《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》

如下图

但是，小编认为上述条文虽然规定限售期内动迁安置房不得转售或出租的规定。但是，合同是否有效是由法律来规定。上述条文的法律位阶较低，不能作为合同无效的依据。最高院出台的合同法解释一明确的规定，确认合同无效不能以地方法规、政府规章为依据。《合同法》也对合同无效的法定情形作出如下规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。限售期内的房屋买卖交易并无上述情形时，不能简单粗暴的认定为无效。，并且也只有违反法律和行政法规中的强制性规定才能确认合同无效。

综上，小编总结下列三点理由佐证限售期内的动迁安置房买卖合同有效：

1.规定动迁安置房限售期的法律文件并不属于法律、行政法规。2.规定动迁安置房限售期内不得转让的规定仅属于管理性规定。3、规定动迁安置房限售期的规定影响物权变动，但是不影响买卖合同的效力。

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